Lückstraße Berlin-Lichtenberg: Ein Projekt für die Zukunft

Mit der Fertigstellung von 158 Wohnungen in der Lückstraße 33–37 in Berlin-Lichtenberg setzt die Hohental Plan- und Generalbau GmbH ein starkes Zeichen für nachhaltigen und zu gleich bezahlbaren Wohnungsbau. Auf einem rund 11.400 m² großen, zuvor fast vollständig versiegeltem Areal entstand für die landeseigene HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH ein Gebäude entlang der Lückstraße, das sich mit seinen sechs Geschossen in die Kubatur des angrenzenden Baubestands einfügt. Eine lichte Durchfahrt bildet den Zugang zur Wohnanlage. Der Entwurf stammt von Bollinger + Fehlig Architekten BDA, Berlin.

Architektur zwischen Stadt und Garten

Das Projekt vereint auf beispielhafte Weise ökologische Verantwortung, städtebauliche Qualität und soziale Durchmischung – und markiert für die HOWOGE den Auftakt für den strategischen Neubau von fossilfrei betriebenen Nur-Strom-Häusern. (Dies gilt nur für den Betrieb von Wärmelieferung.) Das neue Wohnensemble fügt sich sensibel in die gewachsene Nachbarschaft von Lichtenberg ein. Die sieben Baukörper sind so angeordnet, dass abwechslungsreiche, grüne Freiräume und Sichtachsen entstehen. Eine durchgehende Gartenanlage zieht sich über die gesamte Länge des Grundstücks und verbindet die Häuser mit einem offenen und zugleich intimen Grünzug. Die Architektur greift die Maßstäblichkeit der Umgebung auf, interpretiert sie jedoch zeitgemäß: klare Kubaturen, helle Putzfassaden, rhythmisch gegliederte Fenster und moderne Farbigkeit bestimmen das Erscheinungsbild. Balkone, Terrassen und große Fensterflächen schaffen Transparenz und Bezug zur Natur. Die einzelnen Gebäudeteile sind durch offene, außenliegende Treppenhäuser mit transparenter Fassade miteinander verbunden und bilden so eine Einheit.

Vielfalt mit sozialer Verantwortung

Das Spektrum der Ein- bis Fünf- Zimmer- Wohnungen reicht von rund 36m² bis rund 104m². Circa 50 Prozent der Wohnungen sind förderfähig realisiert. Neben klassischen Wohnungen wurden auch drei große Einheiten für soziale Träger realisiert, die gemeinschaftliches Wohnen und soziale Projekte im Quartier ermöglichen. Damit schafft das Ensemble nicht nur neuen Wohnraum, sondern auch Orte der Begegnung und des Miteinanders. Ergänzt wird das Gesamtkonzept durch sechs Gewerbeeinheiten mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 746 m². 300 Fahrrad- und Lastenradstellplätze sowie moderne Haustechnikunterstreichen das nachhaltige Gesamtkonzept.

Fossilfrei und energieeffizient

Das Projekt Lückstraße ist Berlins erstes Nur Strom-Quartier der HOWOGE
An der Lückstraße wurden Berlins erste Nur Strom-Häuser realisiert – ein Modellprojekt für klimagerechtes Bauen in urbanem Kontext. Die Gebäude kommen vollständig ohne fossile Energieträger aus: Strom aus Photovoltaikanlagen auf den begrünten Dächern sowie Luft-Wasser Wärmepumpen versorgen das Quartier mit Heizenergie. Ergänzt wird das System durch zertifizierten Grünstrom aus dem öffentlichen Netz. In Kombination mit dem 55er-Effizienzhausstandard wird so eine deutliche Reduktion des Energieverbrauchs und der CO-Emissionen erreicht. Zum Schwammstadt-Konzept des urbanen Grünbereichs gehören vollständige Regenwasserversickerungen und extensiv begrünte Dächer. Diese wirken sich positiv auf ein besseres Mikroklimaund die Regenwasserrückhaltung aus.

Planen und Bauen mit System

Realisiert wurde das Projekt in Typenbauweise, die eine hohe Wirtschaftlichkeit und Qualitätssicherung bei gleichzeitiger Flexibilität ermöglicht. Wiederkehrende Bauelemente und serielle Planungsprozesse sorgen für effiziente Abläufe, kurze Bauzeiten und verlässliche Kostenstrukturen – ein Ansatz, den Hohental zunehmend für den kommunalen Wohnungsbau nutzt. Gemeinsam mit der HOWOGE und Bollinger + Fehlig Architekten hat Hohental gezeigt, dass bezahlbares Wohnen auch im Einklang mit ökologischer Nachhaltigkeit realisierbar ist.

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„Mit der Fertigstellung des Projektes können wir der Gemeinde Oer-Erkenschwick den so dringend benötigten Wohnraum zur Verfügung stellen“, sagt Frank Illmann, Geschäftsführender Gesellschafter bei Hohental. „Besonders moderne Wohnungen mit einem nachhaltigen Energiekonzept werden stark nachgefragt, denn sie bieten hohen Wohnkomfort und sichern auf lange Sicht moderate Nebenkosten.“

Hohental hat das Bauvorhaben in den Leistungsphasen 1 bis 9 begleitet. Der Baubeginn erfolgte im August 2024. Das Gebäude verfügt über ein Retentionsdach mit PV-Anlage sowie über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe für eine nachhaltige Versorgung mit Energie. Die Fassade ist mit einer Riemchen-Putz-Kombination sowie pulverbeschichteten Blech- und Lochblechelementen versehen.

Oer-Erkenschwick ist eine rund 31.500 Einwohner zählende Gemeinde im nördlichen Ruhrgebiet. Sie zeichnet sich durch ihre ruhige Wohnlage, die Nähe zu den Naherholungsgebieten der Haard sowie eine gute Anbindung an die Metropolregion Ruhr aus. In den vergangenen Jahren hat sich Oer-Erkenschwick verstärkt als attraktiver Wohnstandort für Familien und Pendler positioniert. Die Gemeinde verzeichnete in den vergangenen Jahren eine stabile bis leicht steigende Bevölkerungsentwicklung. Gleichzeitig wurden zwischen 2020 und 2024 jährlich nur rund 85 Wohnungen fertiggestellt.

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Über eineinhalb Jahre ist es her, dass die Arbeiten auf der „Mien Huus“- Baustelle im Osnabrücker Landwehrviertel quasi über Nacht stoppten. Die verantwortliche Projektgesellschaft „123. Landwehr-Osnabrück Projektgesellschaft“, die 59 Mietshäuser für Familien schaffen wollte, hatte Insolvenz angemeldet. Seither bot sich den Nachbarn der Blick auf Rohbauten, umrahmt von Baumaterialien und allerlei Hinterlassenschaften, sogar Ratten waren gesichtet worden.

Wie die Hohental-Gruppe das Projekt übernahm

Jetzt gibt es endlich gute Nachrichten: Ein Projektentwickler ist gefunden, der übernimmt. Die Hohental Plan- und Generalbau GmbH aus Berlin, ein Generalunternehmen, spezialisiert auf Neubau, Bestandssanierung und Entwicklung. Es will die 49 Reihenhäuser und 10 Doppelhaushälften am Bristol- und Glasgowring fertig entwickeln, bauen, anschließend vermieten und schließlich an institutionelle Investoren oder Family Offices verkaufen. „Bei uns gibt es alles aus einer Hand, das ist der Vorteil als Generalunternehmen, deshalb konnten wir dieses Risiko eingehen“, sagt Jens Wadle. Er ist der geschäftsführende Gesellschafter der Hohental. Wadle, gelernter Architekt, hat viele Jahre bei der kommunalen Berliner Wohnungsbaugesellschaft Howoge gearbeitet, war dort zuletzt Leiter des Bereichs Schulbau, bis er im September 2025 zur Hohental GmbH stieß.

Beim Gespräch auf der Baustelle verrät er, wie es mit der Übernahme ablief: „Etwa im Oktober 2025 hatten wir von dem Projekt in Osnabrück erfahren, der Insolvenzverwalter und die Bank sprachen uns an. Und dann musste es ganz schnell gehen“, erzählt er. Denn: Die Bank habe Druck gemacht, noch 2025 solle der Verkauf Insolvente Baustelle: Berliner Hohental-Gruppe springt im Landwehrviertel Osnabrück ein über die Bühne gehen. In kürzester Zeit habe also jeder einzelne Bau genauestens überprüft werden müssen.

Wie viel Schaden war während des Stillstands entstanden? Was muss rückgebaut, was saniert werden, wie könnte man das wirtschaftlich hinkriegen? „Das war ein echter Sprint“, sagt Wadle beim Spaziergang zwischen Bristol- und Glasgowring, entlang der Rohbauten, wo nun wieder Arbeiter am Werk sind. „Und viel Fusselarbeit für unsere Techniker.“ Am heftigsten zu schaffen hätten einem Teil der Häuser undichte Dächer gemacht. Ungehindert konnte so etwa Regenwasser eindringen. „Die Dächer haben wir zuallererst dicht gemacht“, sagt er. Mit einigen Fassaden habe man arbeiten können, andere hätten komplett zurückgebaut werden müssen.

Vor einem riesigen Berg an Dämmmaterial, teils noch eingeschweißt, teils aufgerissen, bleiben wir stehen. „Alles von dem Unternehmen vorher“, sagt Wadle. Ob das Material noch zu verwenden sei? „Das müssen wir noch prüfen.“ Insgesamt, findet er, könne der Fall „Mien Huus“ „als Paradebeispiel unserer Zeit gesehen werden“. An vielen Orten in Deutschland gebe es derzeit ähnliche brachliegende Projekte. Stranded Assets (deutsche Übersetzung: gestrandete Vermögenswerte) nennt sich das im Fachjargon. „Die sind alle in den Jahren entstanden, als man mit hohen Mieten, guten Baupreisen, guten Zinsen kalkulieren konnte.“ Jahre, in denen der Markt auch mal eine Fehlkalkulation verziehen habe. Doch dann kamen: Corona, Krieg, Inflation, geplatzte staatliche Förderungen. Einspringen könne Hohental nur deshalb, weil das Unternehmen alles aus einer Hand leisten könne, mit eigenen Leuten: Entwicklung, Vermarktung, Sanierung, Bau. „Ein Nur-Sanierer hätte hier seine Schwierigkeiten, ein Nur-Neubauer ebenso“, sagt Jens Wadle.

Der neue Zeitplan fürs Landwehrviertel

Das Osnabrücker Landwehrviertel habe ihn und Hohental überzeugt, weil „es schön grün ist, nachhaltig, mit guter Infrastruktur, Anbindung, Spielplätzen, Freiflächen, Supermarkt, in toller Lage – hier wurde an alles gedacht“. Sie wollen „Mien Huus“ nicht einfach nur fertigbauen, sondern weiterentwickeln. „Das Ziel ist, Familien mit und ohne Haustiere den Traum vom eigenen Haus mit Garten zu erfüllen.“

Ein Sprint sei es bis Jahresende gewesen, und nun ist Zeit zum Aufatmen? „Kommende Woche geht es mit Fassaden weiter, es folgen Grobinstallationen von Heizung und Elektro. Wir arbeiten uns von Nord nach Süd vor“, erklärt der Entwickler. Das Ziel ist ambitioniert: Bereits Ende 2026/Anfang 2027 sollen die ersten Mieter einziehen, noch in der ersten Jahreshälfte 2027 das gesamte Projekt abgeschlossen sein. Das hohe Tempo soll also erst einmal beibehalten werden. Der Sprintmodus bleibt an.

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Frank Illmann, Geschäftsführender Gesellschafter von Hohental, sagt: „Dass wir bereits das zweite Projekt gemeinsam mit der Volksbank Waltrop realisieren dürfen, ist ein starkes Zeichen des Vertrauens und unterstreicht die partnerschaftliche Zusammenarbeit. Dieses Vertrauen gründet auch darauf, dass wir zeigen, wie sich Mietwohnungsbau trotz gestiegener Nachhaltigkeitsanforderungen und hoher Baukosten wirtschaftlich erfolgreich realisieren lässt. Genau hier liegt unsere Stärke: Wir verbinden wirtschaftliche Tragfähigkeit mit nachhaltigen Lösungen und machen deutlich, dass sich Kosteneffizienz und Nachhaltigkeit sinnvoll miteinander vereinen lassen.“

Die geplanten Wohnungen verfügen jeweils über einen Balkon oder eine Terrasse und sind mit Fußbodenheizung und elektrischen Außenjalousien ausgestattet. Die Beheizung erfolgt über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe, die unter anderem mit Strom von auf den Dächern befindlichen Photovoltaik-Anlagen betrieben wird. Hohental übernimmt das Projekt ab Leistungsphase 5 und übergibt es schlüsselfertig an die Volksbank Waltrop.

Die Gemeinde Waltrop liegt an der nördlichen Stadtgrenze von Dortmund und beheimatet knapp 30.000 Einwohner. Der Mietwohnungsmarkt ist durch einen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Die Neubautätigkeit bewegt sich auf niedrigem Niveau, weshalb das hinzukommende Angebot begrenzt bleibt.

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Das Bauvorhaben im Glasgowring 1–12 sowie am Bristolring 2–74, 49076 Osnabrück, umfasst 49 Reihenhäuser und 10 Doppelhaushälften mit einer Gesamtwohnfläche von rund 8.300 Quadratmetern. Die Bauarbeiten werden nach längerem Baustillstand nun planmäßig fortgeführt. Die Fertigstellung erfolgt in drei Bauabschnitten. Erste Mieter sollen voraussichtlich zum Jahreswechsel 2026/2027 einziehen können.

Qualitätsgesicherte Weiterentwicklung

Vor und mit Übernahme des Projekts erfolgte eine umfassende Analyse des Bautenstandes durch interne und externe Sachverständige. Bereits begonnene Bauabschnitte werden nun strukturiert weitergeführt und technisch qualifiziert. Ziel ist es, das Quartier nicht nur fertigzustellen, sondern qualitativ weiterzuentwickeln und auf ein nachhaltiges, zukunftsfähiges Niveau zu heben.

„Wir sehen in diesem Projekt großes Potenzial – sowohl hinsichtlich der Lage mit einem breiten Angebot an Grünflächen, sozialer Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf als auch in der architektonischen Qualität der Häuser und der Freianlagen. Nach intensiver Prüfung haben wir uns für die Übernahme entschieden, um hier hochwertigen und dringend benötigten Wohnraum fertigzustellen“, erklärt Jens Wadle, Geschäftsführender Gesellschafter der Hohental Plan- und Generalbau GmbH. „Unser Anspruch ist es, Familien mit oder ohne Haustiere ein tolles Zuhause mit eigenem Garten zu schaffen sowie Käufern und Investoren ein langfristig werthaltiges Produkt in einem dynamisch wachsenden Stadtquartier zu bieten.“

Nachhaltiges Wohnen im Landwehrviertel

Das Projekt ist Teil des Landwehrviertels – dem größten Neubaugebiet Osnabrücks seit Ende des Zweiten Weltkriegs. Auf dem ehemaligen Gelände britischer Streitkräfte entsteht ein modernes, lebendiges Quartier mit mehr als 800 Wohneinheiten, großzügigen Grünflächen und zeitgemäßer Infrastruktur.

Die geplanten Häuser verfügen jeweils über einen Stellplatz, Gartenflächen sowie Dachterrassen. Die Wohnflächen reichen von ca. 130 bis 155 Quadratmeter, die Grundstücksgrößen von 272 bis 495 Quadratmeter. Alle Gebäude sind an das quartierseigene Nahwärmenetz angeschlossen.

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Die GEWOBAG zählt zu den führenden kommunalen Wohnungsunternehmen Berlins und gilt als wichtiger Treiber des kommunalen Wohnungsbaus in der Hauptstadt. Mit der Rahmenvereinbarung schafft das Unternehmen die Grundlage für die effiziente Umsetzung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in seinem Wohnungsbestand. Hohental bringt dabei seine langjährige Erfahrung in der Sanierung und Weiterentwicklung von Wohngebäuden ein.

Frank Illmann, Geschäftsführender Gesellschafter der Hohental GmbH, sagt: „Der Zuschlag als Rahmenvereinbarungspartner der GEWOBAG ist für uns ein bedeutender Erfolg. Er bestätigt unsere Kompetenz bei der Umsetzung anspruchsvoller Modernisierungs- und Instandsetzungsvorhaben und eröffnet die Möglichkeit, die Entwicklung des Berliner Wohnungsbestandes langfristig mitzugestalten. Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit einem der wichtigsten kommunalen Wohnungsunternehmen Deutschlands.“

Die Rahmenvereinbarung bildet die Grundlage für die Vergabe einzelner Modernisierungs- und Instandsetzungsprojekte innerhalb ihrer Laufzeit. Für die jeweiligen Vorhaben werden die Rahmenvereinbarungspartner zu projektbezogenen Vergabeverfahren eingeladen. Hohental kann sich damit künftig an einer Vielzahl von Projekten zur Weiterentwicklung des Berliner Wohnungsbestandes beteiligen.

Mit der Aufnahme in den Kreis der Rahmenvereinbarungspartner baut Hohental seine Marktposition im kommunalen Wohnungsbau weiter aus. Das Unternehmen ist als Generalunter- und Generalübernehmer auf Neubau-, Modernisierungs- und Sanierungsprojekte spezialisiert und begleitet öffentliche sowie private Auftraggeber bei der nachhaltigen Entwicklung von Wohn- und Quartiersbeständen.

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Das Berliner Modell definiert Pflichten für Entwicklungsträger, sofern deren Vorhaben Planrecht oder erweitertes Baurecht erfordern. Es liegt in der Natur der Sache, dass damit verbundene Auflagen zuweilen als Last gesehen werden. Allerdings sollte dabei nicht vergessen werden, dass es Anforderungen zum Bau von Zuwegungen, Grünanlagen sowie von Kitas und Schulen auch ohne das Berliner Modell geben würde. Das Modell definiert vor allem deren Umfang und darin liegt dann auch der entscheidende Vorzug des Regelwerks. Denn es schafft Planungssicherheit schon zu Beginn eines Bebauungsplanverfahrens, in dem es die zulässigen Parameter zur Mitfinanzierung von Schulplätzen, Kitalpätzen und Straßenbäumen für die gesamte Stadt festsetzt. Eine Planung ist somit weitgehend unabhängig davon, wie der jeweilige Bezirk regiert wird. Und der Bauträger weiß schon zu Beginn eines Verfahrens, worauf er sich einlässt.

Stand Anfang 2025 wurden seit 2014 auf der Basis des Berliner Modells insgesamt 95 städtebauliche Verträge abgeschlossen. Zusammen haben diese einen Umfang von 40.484 Wohneinheiten, davon ca. 9.447 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen. Hinzu kommen Vereinbarungen zum Bau von 3.086 Grundschulplätzen und 3.246 Kitaplätzen. Doch feiert niemand diesen Erfolg. Warum?

Die Zurückhaltung des Landes Berlin wird in der ganzheitlichen Betrachtung verständlich. Denn die neuen mietpreisgebundenen Wohnungen kompensieren ja nur teilweise jene Einheiten, die jährlich aus der Sozialbindung fallen. Und der Druck auf die Mieten beziehungsweise auf das knappe Angebot im unteren Preissegment nimmt ja eher zu als ab. Aus der Perspektive des Bedarfs können somit aktuell gar nicht genug mietpreisgebundene Wohnungen entstehen. Andererseits bestätigen die Zahlen ja durchaus den Erfolg des Berliner Modells. Denn sie zeigen, die sozialdurchmischte Stadt zu bauen, ist möglich.

Aktuell fordert das Berliner Modell, dass 30 Prozent der Wohnfläche als mietpreis- beziehungsweise belegungsgebundener Wohnraum angeboten werden müssen. Ist das zu viel oder zu wenig?

Das ist die Frage nach der idealen Durchmischung, die sich mathematisch kaum beantworten lässt. Ich persönlich halte einen Mix aus etwa einem Drittel Wohneigentum, einem Drittel marktfreier Miete und einem Drittel mietpreisgebundenem Wohnraum für ein stabiles Fundament für eine nachhaltige Quartiersentwicklung und einen insgesamt guten Kompromiss.

Wie beurteilen Sie die Wirkung der Quersubventionierung der mietpreisgebundenen Wohnungen durch marktfreie Einheiten. Schmälert das nicht das Angebot an bezahlbaren Wohnraum in Berlin?

Ich sehe diese Kausalität ehrlich gesagt nicht. Jedenfalls ist sie nicht zwingend. Denn für den Bau der mietpreisgebundenen Wohnungen gibt es durchaus auskömmliche Fördermittel, sodass sie auch ohne Kostenumlage realisiert werden könnten. Sofern eine Quersubventionierung erforderlich ist, kommt diese in der Regel noch mal obendrauf und ist dann eventuell auch durch die jeweilige Kostenstruktur beziehungsweise durch den Grundstückspreis begründet. Dass viele Grundstücke in der Vergangenheit zu teuer eingekauft wurden, ist ein offenes Geheimnis.

Welches Optimierungspotenzial sehen Sie beim Berliner Modell?

Der entscheidende Punkt ist die Planungssicherheit. Je konkreter die Kennzahlen und Vorgaben, umso geringer der Verhandlungsspielraum, umso höher ist die Planungssicherheit. Denn die Erfahrungen zeigen, je größer der Verhandlungsspielraum von Vorhabenträger und Bezirk ist, umso größer ist die Unsicherheit, ob ein Projekt am Ende auch realisiert werden kann. Zudem verlängern größere Spielräume auch die Dauer der Verfahren, weil für jeden Punkt eigene Kompromisse gefunden werden müssen und diese sich womöglich auf bereits gefundene Lösungen auswirken. In diesem Sinne kann man sich nach gut einem Jahrzehnt ruhig einmal anschauen, an welchen Punkten das Berliner Modell detailgenauer gemacht werden kann. Aber ich kann mich auch gut an die Zeit vor der Einführung des Berliner Modells erinnern. Die Ungewissheit, was man als Vorhabenträger alles Bedenken muss und was kurz vor Toresschluss noch ins Vorhaben eingebracht wurde, war teils sehr überraschend und subjektiv politisch motiviert und somit abhängig von Persönlichkeiten. Das Berliner Modell versachlicht, das ist doch erstmal gut. In Berlin tun wir uns manchmal schwer, gute Entscheidungen in der Verwaltung auch zu würdigen.

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Berlin, 30. Januar 2026 – Mit dem Ende 2025 eingeführten sogenannten Bauturbo wollte der Gesetzgeber dem stockenden Wohnungsbau in Deutschland neue Dynamik verleihen. Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ermöglicht weitreichende Abweichungen vom bisherigen Planungsrecht und soll Genehmigungsverfahren deutlich verkürzen. Doch wie groß ist die tatsächliche Wirkung, insbesondere vor dem Hintergrund explodierender Baukosten?

Diese Frage stand im Mittelpunkt einer Online-Pressekonferenz von Rueckerconsult, an der Dieter Becken, Geschäftsführender Gesellschafter der Becken Holding, Jens Wadle, Geschäftsführender Gesellschafter von Hohental, Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer von Periskop Development, und Jakob Hans Hien, Rechtsanwalt für öffentliches Bau- und Planungsrecht bei KNAUTHE Rechtsanwälte, teilnahmen.

Genehmigungsturbo statt Bauturbo

Aus juristischer Sicht ist der Bauturbo vor allem eines: ein Instrument zur Beschleunigung von Genehmigungen. „Der Begriff Bauturbo suggeriert etwas, das das Gesetz gar nicht leisten kann“, sagt Jakob Hans Hien. „Eigentlich müsste man von einem Genehmigungsturbo sprechen, denn gebaut wird dadurch nicht schneller, wohl aber früher.“

Die größte Neuerung liege darin, dass Kommunen künftig auf langwierige Bebauungsplanverfahren verzichten können. „Wir reden hier über Zeitersparnisse von fünf bis sechs Jahren“, sagt Hien. „Selbst Quartierentwicklungen können mit dem Bauturbo innerhalb von rund anderthalb Jahren genehmigungsreif sein – statt erst nach einem Jahrzehnt.“

Zugleich bleibt die Anwendung freiwillig. „Ohne Zustimmung der Gemeinde gibt es keinen Bauturbo“, betont Hien. „Das ist der zentrale Flaschenhals und zugleich die größte Unsicherheit.“

Baukosten verhindern Wirtschaftlichkeit

Aus Sicht der Projektentwickler liegt das Kernproblem jedoch nicht nur im Planungsrecht, sondern auch in der Wirtschaftlichkeit des Bauens. Dieter Becken, Geschäftsführender Gesellschafter der Becken Holding, bringt es auf den Punkt: „Wir sind derzeit schlicht nicht in der Lage, wirtschaftlich Wohnraum zu bauen.“ Hohe Bau-, Grundstücks- und Finanzierungskosten sowie Genehmigungsrisiken ließen sich nicht mehr mit bezahlbaren Mieten vereinbaren.

„Wir müssten Wohnungen zu Mieten von 40 Euro pro Quadratmeter bauen, um rentabel zu sein. Dafür findet sich aber kein Markt“, so Becken. „Das ist sozial und wirtschaftlich nicht darstellbar.“

Zudem kritisiert er die fehlende Verbindlichkeit des neuen Gesetzes: „Solange der Bauturbo nicht verpflichtend ist, wird er vielerorts nicht angewendet.“ In der Praxis erlebe er, dass Kommunen trotz passender Projekte weiterhin auf Bebauungsplänen bestehen. „Dann verlieren wir wieder Jahre – und am Ende wird im schlimmsten Fall gar nicht gebaut.“

Kosten senken statt Mieten erhöhen

Auch Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer von Periskop Development, sieht die Wirtschaftlichkeit als entscheidenden Hebel. „Immobilien konkurrieren heute nicht mehr nur untereinander, sondern mit anderen Anlageklassen“, erklärt er. „Warum sollte privates Kapital ein Entwicklungsrisiko eingehen, wenn es sichere Staatsanleihen mit drei Prozent Rendite gibt?“

Für Kempf ist klar: „Wir können die Mieten politisch kaum weiter erhöhen. Also müssen wir die Gesamtinvestitionskosten radikal senken.“ Dazu gehöre auch, liebgewonnene Standards zu hinterfragen. „Unsere Baustandards sind in den vergangenen zehn bis 15 Jahren immer weiter erhöht und aufgebläht worden. Davon müssen wir runter, wenn wir wieder bezahlbar bauen wollen.“

Der Bauturbo könne dabei helfen – etwa durch höhere Dichten. „Die optimale Ausnutzung von Grundstücken ist ein zentraler Hebel, um Kosten zu senken“, sagt Kempf. „Aber das funktioniert nur, wenn die Kommunen den politischen Willen haben, das Instrument auch einzusetzen.“

Chance für mehr Dichte und Tempo

Ähnlich argumentiert Jens Wadle. Er sieht im Bauturbo unter anderem eine Chance für die Nachverdichtung. „Höhere Dichte ist ein Schlüssel, um Baukosten pro Quadratmeter zu senken“, sagt Wadle. „Genau hier kann der Bauturbo helfen, weil er Abweichungen von bisherigen Maßstäben ermöglicht.“

Gleichzeitig warnt er vor neuen Kostenfallen: „Der Vorteil darf nicht sofort wieder im Grundstückspreis verpuffen.“ Auch Bodenbesitzer müssten ihren Beitrag leisten. „Wir brauchen Projekte, die gebaut werden und nicht Grundstücke, mit denen spekuliert wird.“

Für Wadle ist der Bauturbo ein wichtiges Signal: „Er ist kein Wundermittel, aber ein Impuls für die Planungsbehörden deutschlandweit, der hoffentlich den Druck erhöht, Projekte schneller an den Start zu bekommen.“

Hängt von der Infrastruktur ab

Ein Signal, dass der Bauturbo rasch angewandt werden könnte, kommt aus Berlin. „Als Bezirk werden wir von der optionalen Vereinfachung des Planungsrechts sicher Gebrauch machen“, sagt Martin Schaefer, Bürgermeister von Berlin-Lichtenberg. „Das heißt: Stand heute prüfen wir jedes Projekt, ob eine Anwendung des Bauturbo sinnvoll ist.”

Die Beantwortung dieser Frage hängt für Schaefer nicht zuletzt von der vor Ort vorhandenen sozialen Infrastruktur ab. „Gibt es genug Schul- und Kitaplätze, eine ausreichende Nahversorgung sowie Freizeit-, Grün- und Sportflächen, werden wir die Planung beschleunigen. Denn Wohnungen werden in Lichtenberg dringend gebraucht. Macht der potenzielle Zuwachs der Wohnbevölkerung durch größere Projekte die Schaffung zusätzlicher Infrastruktur erforderlich, werden wir allerdings in der Regel auch weiterhin einen B-Plan aufstellen. Denn bei der derzeitigen Wirtschafts- und Etatlage in Berlin können Schulen und Kitas nicht allein von der öffentlichen Hand errichtet werden.“

Fazit: Großer Hebel, aber kein Selbstläufer

Der Bauturbo hat vor allem über Zeitgewinne und eine höhere Flächenausnutzung das Potenzial, den Wohnungsbau deutlich zu beschleunigen und Kosten zu senken. Doch ohne verbindlichere Anwendung, sinkende Bau- und Finanzierungskosten sowie politische Verlässlichkeit bleibt seine Wirkung begrenzt.

„Der Bauturbo kann viel bewirken“, fasst Jakob Hans Hien zusammen. „Aber nur, wenn wir ihn auch wirklich nutzen – und den Mut haben, alte Verfahren hinter uns zu lassen.“

Über Becken

Seit 1978 steht die inhabergeführte Becken-Gruppe mit Sitz in Hamburg, für ganzheitliche Immobilienkompetenz in Deutschland. Als erfahrener Projektentwickler, Investor und Real Estate Service Provider realisiert Becken anspruchsvolle Büro- und Wohnimmobilien in den Metropolregionen – mit einem Fokus auf Qualität, Nachhaltigkeit und partnerschaftliche Umsetzung.

Mit „Becken Real Estate Services“ bietet die Gruppe maßgeschneiderte Leistungen in den Bereichen Projektentwicklung, Asset- und Property Management, Manage to Green sowie Vertrieb und Marketing – für eigene Vorhaben wie auch im Auftrag Dritter.

Im Bereich „Investment Solutions“ agiert Becken als strukturierender und operativer Partner sowie Co-Investor für professionelle Kapitalgeber und ermöglicht ihnen den Zugang zu maßgeschneiderten Immobilieninvestments auf Basis individueller Risiko-Rendite-Profile.

Ein integraler Teil der Gruppe ist INDUSTRIA – Spezialist für Investitionen in deutsche Wohnimmobilien. Das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt verwaltet rund 24.000 Wohneinheiten im Volumen von mehr als 5,7 Mrd. Euro und setzt dabei gezielt auf bezahlbaren Wohnraum sowie ESG-orientierte Neubau- und Bestandsinvestments.

Becken verfügt neben dem Hauptsitz in Hamburg über Büros in Berlin, Frankfurt a.M. sowie München.

www.becken.de

Über Hohental

Hohental ist Spezialist für die Entwicklung, den Neubau und die Sanierung von Wohn- und gemischt genutzten Gebäuden. Dabei agiert das Unternehmen als Generalunter- und

-übernehmer in Berlin und Umland sowie in Nordrhein-Westfalen. Mit Fokus auf kommunalen, frei finanzierten und geförderten Wohnungs-, Schul- und Verwaltungsneubau setzt das Unternehmen regional bedarfsgerechte Lösungen um, und bietet darüber hinaus Joint-Venture-Partnern attraktive Möglichkeiten für Forward Deals.

Über Knauthe Rechtsanwälte

KNAUTHE Rechtsanwälte Partnerschaft mbB ist eine Rechtsanwalts- und Notarkanzlei mit Sitz in Berlin. Die auf das Gesellschafts- und Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei wurde vor über 50 Jahren gegründet. KNAUTHE bietet rechtliche Beratung zu jedem Zeitpunkt im Lebenszyklus einer Immobilie; Immobilientransaktionen (Asset- und Share-Deals), Projektentwicklungen, Bau- und Architektenrecht, Miet- und Pachtrecht, öffentliches Bau- und Planungsrecht, WEG-Recht, Prozessrecht und Notariat. Derzeit sind 22 Berufsträger bei KNAUTHE tätig, davon drei Notare.

Über Periskop Development

Die Periskop Development GmbH ist eine Tochtergesellschaft der Periskop Partners AG und agiert als international tätiger Investmentmanager mit Sitz in Berlin. Das Unternehmen ist auf die gesamte Immobilienwertschöpfungskette spezialisiert und entwickelt maßgeschneiderte Lösungen für Projekte und Fondsgesellschafter, in der Regel institutionelle Investoren. Dabei berücksichtigt Periskop stets städtebauliche, landschaftsplanerische sowie nachhaltige Aspekte und fördert soziale Verantwortung

und eine ESG-basierte Unternehmenskultur. Geschäftsführer der Periskop Development sind Dr. Simon Kempf, Florian Goldgruber und Lars Meisinger.

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Frau Scharmach, wie verlief Ihr Weg in die Geschäftsführung von Hohental?

„Mit meiner Ausgangssituation des Abschlusses als Dipl.-Ing. Schwerpunkt Architektur lag mein Schwerpunkt in den ersten Jahren auf anspruchsvollen Innenarchitektur- und Umbauprojekten. Über eines dieser Projekte lernte ich Frank Illmann, den Gründer von Hohental, kennen. Aus der erfolgreichen Zusammenarbeit entwickelte sich eine langfristige, erfolgreiche Partnerschaft.

Im Laufe der Zeit folgten komplexere Projekte – zunächst Sanierungsmaßnahmen, später auch großvolumige Nachverdichtungen und Neubauten. Durch diese Aufgaben wuchs nicht nur der fachliche Verantwortungsbereich, sondern auch das Verständnis für strategische Unternehmensführung und Entwicklung.

2022 folgte aus der Konsequenz der vorherigen Jahre die Aufnahme in die Geschäftsführung. Während dieser Zeit fokussierte ich mich auf den Aufbau der Berliner Niederlassung sowie der strukturellen Weiterentwicklung unseres Leistungsportfolios.“

Wie ist Hohental in Berlin aufgestellt, damit Projekte reibungslos laufen?

„Unser Berliner Standort umfasst inzwischen rund 35 fest angestellte Mitarbeitende und 200 Partner.

Wir decken in der Hohental Gruppe sämtliche Kompetenzen in der Wertschöpfung der Immobilie ab. Als Bauunternehmen konzentrieren wir uns in der Hohental Gruppe auf drei zentrale Kernkompetenzen: die Generalunter- und -übernahme, die Sanierung sowie die Projektentwicklung. Unsere Stärke liegt traditionell in der Umsetzung von Bauprojekten. Ergänzt wird dieses Leistungsfeld durch ein eigenes Asset- und Property-Management sowie eine strategisch ausgerichtete Projektentwicklung. Dadurch können wir im Haus den gesamten Prozess von der Grundstücksentwicklung über die Realisierung bis hin zur Vermietung vollständig abdecken. Genau diese integrierte Aufstellung unterscheidet uns deutlich von vielen Marktteilnehmenden der Bauwirtschaft.

Besonders im Bereich der Sanierungen, die wir seit 2011 begleiten, zeigt sich deutlich, wie wichtig ein eingespieltes Netzwerk ist: Gewerke müssen exakt aufeinander abgestimmt sein, Abläufe transparent kommuniziert werden, und alle Beteiligten müssen jederzeit wissen, wann welcher Schritt ansteht. Ein gutes Property-Management bindet die Mieter von Anfang an ein, sodass wir Sanierungen auch im bewohnten Zustand effizient durchführen können.

Da die Anfragen von wohnungswirtschaftlichen Unternehmen stark zugenommen haben, haben wir unsere Strukturen konsequent auf diese Anforderungen ausgerichtet und bieten neben der reinen Bauumsetzung eine umfassende Dienstleistung im Kontext der Sanierungsaufgabe inklusive der Mieteransprache an. Das kommt bei den langjährigen Bestandshaltern gut an und wird als tatsächliche Entlastung bei der Bewältigung der gesetzlichen Sanierungsbedarfe angesehen.“

Was bewegt Wohnungsunternehmen aktuell dazu, verstärkt in die Sanierung ihrer Bestände zu investieren?

Unser

„Wir beobachten seit einiger Zeit einen deutlichen Anstieg an Anfragen von Bestandsunternehmen, die einen erfahrenen Generalübernehmer für Sanierungen suchen. Viele Immobilien wurden über Jahre hinweg nur punktuell modernisiert. Steigende Energie- und Betriebskosten, strengere ESG-Vorgaben sowie der Wunsch, drohende Wertverluste zu vermeiden, führen nun dazu, dass Sanierungen zunehmend als strategische Notwendigkeit betrachtet werden.

Wer heute in seine Bestände investiert, stärkt nicht nur die Wirtschaftlichkeit der Objekte, sondern auch die Zukunftsfähigkeit seines Portfolios.“

Sie haben sowohl Neubauten als auch Nachverdichtungen verantwortet. Worin liegen die größten Unterschiede – und was reizt Sie persönlich mehr?

„Unabhängig von der Größe eines Projekts – ob 50, 200 oder 300 Wohneinheiten – braucht es stets ein hohes Maß an Präzision, Teamarbeit und Leidenschaft. Größere Projekte ermöglichen oft effizientere Planungs- und Bauprozesse, doch die grundsätzlichen Herausforderungen bleiben identisch.

Was jedoch zunehmend anspruchsvoller wird, sind Rahmenbedingungen wie Anwohnerdialoge, Umwelt- und Artenschutzauflagen sowie Abstimmungen mit Behörden. All das erfordert eine konsequent professionelle Vorbereitung, Erfahrung und ein hohes Maß an Kommunikationsfähigkeit.

Gleichzeitig ist Wohnraum in vielen Städten dringend erforderlich. Wenn wir Menschen nicht in provisorischen Unterkünften am Stadtrand lassen wollen, müssen wir urbane Nachverdichtungen intelligent und verantwortungsvoll realisieren. Stadtentwicklung bedeutet auch gesellschaftliche Verantwortung. Unser Beitrag im Rahmen der Schaffung von Lebensräumen ist meine tägliche Motivation. Hier kommt auch die Architektin öfters mal wieder in mir hoch und will gestalten.“

Der Beitrag „Herzblut gehört zu jedem Projekt – aber ebenso Struktur und strategische Führung.“ erschien zuerst auf Hohental.

In seinem Vortrag stellte er dabei vier zentrale Aspekte heraus:

1. Trotz Standardisierung ist jedes Projekt ein Unikat
   Trotz serieller Vorfertigung bettet sich ein Projekt immer in einen räumlichen Kontext ein, was jedes Projekt zum Unikat macht. Neben den Einflussfaktoren aus dem Städtebau haben auch Stadtplanung, Nutzer und Baubeteiligte Einfluss auf das Bauprojekt. Alle Faktoren sollten dabei berücksichtigt werden, unabhängig von der Bautypologie.
2. GDW-Rahmenvertrag Serielles und Modulares Bauen
   Als GDW-Partnervertragspartner für Serielles und Modulares Bauen können uns kommunale Wohnungsbaugesellschaften rascher beauftragen. Die Rahmenvereinbarung ist ein Hebel, um schneller, wirtschaftlicher und zugleich architektonisch anspruchsvoll neuen Wohnraum zu schaffen.
3. Serielles Bauen beginnt bei seriellem Planen
   Modul- oder Serienbauten können nicht „klassisch“ geplant werden. Bereits in der frühen Phase müssen Architektur, Tragwerk, Modulfertigung und Montage gemeinsam gedacht werden – damit am Ende der versprochene Zeit- und Qualitätsvorteil erreicht wird. Zudem ergeben sich die Baukostenersparnisse nicht nur aus der Bauweise, sondern auch aus einer effizienten Ausnutzung des Grundstücks.
4. Die Mischung macht‘s
   Serielles und modulares Bauen hat das Potenzial, Baukosten deutlich zu senken. Aber es ist immer die durchdachte Mischung aus verschiedenen Baumaterialien und Bauweisen, die den größten Projekterfolg garantieren. So kann es ein Grundstückszuschnitt oder Bauauflagen notwendig machen, sowohl seriell als auch konventionell zu bauen, um die effizienteste Flächenauslastung zu erzielen.

Fazit: Hohental ist als Partner für modulare und serielle Bauweisen bereit für die Bauwende. Christian Marschner schloss seinen Beitrag mit dem Hinweis: „Wir müssen nicht nur schneller bauen, sondern besser – im Sinne von Qualität, Nachhaltigkeit und Nutzungsdauer.“

Ein großes Dankeschön an die Veranstalter der PLENBA und alle Mitdiskutierenden – wir freuen uns, gemeinsam die Zukunft des Bauens mitzugestalten.

Der Beitrag Mehr Tempo – mehr Qualität: Hohental im Austausch zu seriellem und modularem Bauen auf der PLENBA in Berlin erschien zuerst auf Hohental.