Das Berliner Modell definiert Pflichten für Entwicklungsträger, sofern deren Vorhaben Planrecht oder erweitertes Baurecht erfordern. Es liegt in der Natur der Sache, dass damit verbundene Auflagen zuweilen als Last gesehen werden. Allerdings sollte dabei nicht vergessen werden, dass es Anforderungen zum Bau von Zuwegungen, Grünanlagen sowie von Kitas und Schulen auch ohne das Berliner Modell geben würde. Das Modell definiert vor allem deren Umfang und darin liegt dann auch der entscheidende Vorzug des Regelwerks. Denn es schafft Planungssicherheit schon zu Beginn eines Bebauungsplanverfahrens, in dem es die zulässigen Parameter zur Mitfinanzierung von Schulplätzen, Kitalpätzen und Straßenbäumen für die gesamte Stadt festsetzt. Eine Planung ist somit weitgehend unabhängig davon, wie der jeweilige Bezirk regiert wird. Und der Bauträger weiß schon zu Beginn eines Verfahrens, worauf er sich einlässt.

Stand Anfang 2025 wurden seit 2014 auf der Basis des Berliner Modells insgesamt 95 städtebauliche Verträge abgeschlossen. Zusammen haben diese einen Umfang von 40.484 Wohneinheiten, davon ca. 9.447 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen. Hinzu kommen Vereinbarungen zum Bau von 3.086 Grundschulplätzen und 3.246 Kitaplätzen. Doch feiert niemand diesen Erfolg. Warum?

Die Zurückhaltung des Landes Berlin wird in der ganzheitlichen Betrachtung verständlich. Denn die neuen mietpreisgebundenen Wohnungen kompensieren ja nur teilweise jene Einheiten, die jährlich aus der Sozialbindung fallen. Und der Druck auf die Mieten beziehungsweise auf das knappe Angebot im unteren Preissegment nimmt ja eher zu als ab. Aus der Perspektive des Bedarfs können somit aktuell gar nicht genug mietpreisgebundene Wohnungen entstehen. Andererseits bestätigen die Zahlen ja durchaus den Erfolg des Berliner Modells. Denn sie zeigen, die sozialdurchmischte Stadt zu bauen, ist möglich.

Aktuell fordert das Berliner Modell, dass 30 Prozent der Wohnfläche als mietpreis- beziehungsweise belegungsgebundener Wohnraum angeboten werden müssen. Ist das zu viel oder zu wenig?

Das ist die Frage nach der idealen Durchmischung, die sich mathematisch kaum beantworten lässt. Ich persönlich halte einen Mix aus etwa einem Drittel Wohneigentum, einem Drittel marktfreier Miete und einem Drittel mietpreisgebundenem Wohnraum für ein stabiles Fundament für eine nachhaltige Quartiersentwicklung und einen insgesamt guten Kompromiss.

Wie beurteilen Sie die Wirkung der Quersubventionierung der mietpreisgebundenen Wohnungen durch marktfreie Einheiten. Schmälert das nicht das Angebot an bezahlbaren Wohnraum in Berlin?

Ich sehe diese Kausalität ehrlich gesagt nicht. Jedenfalls ist sie nicht zwingend. Denn für den Bau der mietpreisgebundenen Wohnungen gibt es durchaus auskömmliche Fördermittel, sodass sie auch ohne Kostenumlage realisiert werden könnten. Sofern eine Quersubventionierung erforderlich ist, kommt diese in der Regel noch mal obendrauf und ist dann eventuell auch durch die jeweilige Kostenstruktur beziehungsweise durch den Grundstückspreis begründet. Dass viele Grundstücke in der Vergangenheit zu teuer eingekauft wurden, ist ein offenes Geheimnis.

Welches Optimierungspotenzial sehen Sie beim Berliner Modell?

Der entscheidende Punkt ist die Planungssicherheit. Je konkreter die Kennzahlen und Vorgaben, umso geringer der Verhandlungsspielraum, umso höher ist die Planungssicherheit. Denn die Erfahrungen zeigen, je größer der Verhandlungsspielraum von Vorhabenträger und Bezirk ist, umso größer ist die Unsicherheit, ob ein Projekt am Ende auch realisiert werden kann. Zudem verlängern größere Spielräume auch die Dauer der Verfahren, weil für jeden Punkt eigene Kompromisse gefunden werden müssen und diese sich womöglich auf bereits gefundene Lösungen auswirken. In diesem Sinne kann man sich nach gut einem Jahrzehnt ruhig einmal anschauen, an welchen Punkten das Berliner Modell detailgenauer gemacht werden kann. Aber ich kann mich auch gut an die Zeit vor der Einführung des Berliner Modells erinnern. Die Ungewissheit, was man als Vorhabenträger alles Bedenken muss und was kurz vor Toresschluss noch ins Vorhaben eingebracht wurde, war teils sehr überraschend und subjektiv politisch motiviert und somit abhängig von Persönlichkeiten. Das Berliner Modell versachlicht, das ist doch erstmal gut. In Berlin tun wir uns manchmal schwer, gute Entscheidungen in der Verwaltung auch zu würdigen.

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Berlin, 30. Januar 2026 – Mit dem Ende 2025 eingeführten sogenannten Bauturbo wollte der Gesetzgeber dem stockenden Wohnungsbau in Deutschland neue Dynamik verleihen. Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ermöglicht weitreichende Abweichungen vom bisherigen Planungsrecht und soll Genehmigungsverfahren deutlich verkürzen. Doch wie groß ist die tatsächliche Wirkung, insbesondere vor dem Hintergrund explodierender Baukosten?

Diese Frage stand im Mittelpunkt einer Online-Pressekonferenz von Rueckerconsult, an der Dieter Becken, Geschäftsführender Gesellschafter der Becken Holding, Jens Wadle, Geschäftsführender Gesellschafter von Hohental, Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer von Periskop Development, und Jakob Hans Hien, Rechtsanwalt für öffentliches Bau- und Planungsrecht bei KNAUTHE Rechtsanwälte, teilnahmen.

Genehmigungsturbo statt Bauturbo

Aus juristischer Sicht ist der Bauturbo vor allem eines: ein Instrument zur Beschleunigung von Genehmigungen. „Der Begriff Bauturbo suggeriert etwas, das das Gesetz gar nicht leisten kann“, sagt Jakob Hans Hien. „Eigentlich müsste man von einem Genehmigungsturbo sprechen, denn gebaut wird dadurch nicht schneller, wohl aber früher.“

Die größte Neuerung liege darin, dass Kommunen künftig auf langwierige Bebauungsplanverfahren verzichten können. „Wir reden hier über Zeitersparnisse von fünf bis sechs Jahren“, sagt Hien. „Selbst Quartierentwicklungen können mit dem Bauturbo innerhalb von rund anderthalb Jahren genehmigungsreif sein – statt erst nach einem Jahrzehnt.“

Zugleich bleibt die Anwendung freiwillig. „Ohne Zustimmung der Gemeinde gibt es keinen Bauturbo“, betont Hien. „Das ist der zentrale Flaschenhals und zugleich die größte Unsicherheit.“

Baukosten verhindern Wirtschaftlichkeit

Aus Sicht der Projektentwickler liegt das Kernproblem jedoch nicht nur im Planungsrecht, sondern auch in der Wirtschaftlichkeit des Bauens. Dieter Becken, Geschäftsführender Gesellschafter der Becken Holding, bringt es auf den Punkt: „Wir sind derzeit schlicht nicht in der Lage, wirtschaftlich Wohnraum zu bauen.“ Hohe Bau-, Grundstücks- und Finanzierungskosten sowie Genehmigungsrisiken ließen sich nicht mehr mit bezahlbaren Mieten vereinbaren.

„Wir müssten Wohnungen zu Mieten von 40 Euro pro Quadratmeter bauen, um rentabel zu sein. Dafür findet sich aber kein Markt“, so Becken. „Das ist sozial und wirtschaftlich nicht darstellbar.“

Zudem kritisiert er die fehlende Verbindlichkeit des neuen Gesetzes: „Solange der Bauturbo nicht verpflichtend ist, wird er vielerorts nicht angewendet.“ In der Praxis erlebe er, dass Kommunen trotz passender Projekte weiterhin auf Bebauungsplänen bestehen. „Dann verlieren wir wieder Jahre – und am Ende wird im schlimmsten Fall gar nicht gebaut.“

Kosten senken statt Mieten erhöhen

Auch Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer von Periskop Development, sieht die Wirtschaftlichkeit als entscheidenden Hebel. „Immobilien konkurrieren heute nicht mehr nur untereinander, sondern mit anderen Anlageklassen“, erklärt er. „Warum sollte privates Kapital ein Entwicklungsrisiko eingehen, wenn es sichere Staatsanleihen mit drei Prozent Rendite gibt?“

Für Kempf ist klar: „Wir können die Mieten politisch kaum weiter erhöhen. Also müssen wir die Gesamtinvestitionskosten radikal senken.“ Dazu gehöre auch, liebgewonnene Standards zu hinterfragen. „Unsere Baustandards sind in den vergangenen zehn bis 15 Jahren immer weiter erhöht und aufgebläht worden. Davon müssen wir runter, wenn wir wieder bezahlbar bauen wollen.“

Der Bauturbo könne dabei helfen – etwa durch höhere Dichten. „Die optimale Ausnutzung von Grundstücken ist ein zentraler Hebel, um Kosten zu senken“, sagt Kempf. „Aber das funktioniert nur, wenn die Kommunen den politischen Willen haben, das Instrument auch einzusetzen.“

Chance für mehr Dichte und Tempo

Ähnlich argumentiert Jens Wadle. Er sieht im Bauturbo unter anderem eine Chance für die Nachverdichtung. „Höhere Dichte ist ein Schlüssel, um Baukosten pro Quadratmeter zu senken“, sagt Wadle. „Genau hier kann der Bauturbo helfen, weil er Abweichungen von bisherigen Maßstäben ermöglicht.“

Gleichzeitig warnt er vor neuen Kostenfallen: „Der Vorteil darf nicht sofort wieder im Grundstückspreis verpuffen.“ Auch Bodenbesitzer müssten ihren Beitrag leisten. „Wir brauchen Projekte, die gebaut werden und nicht Grundstücke, mit denen spekuliert wird.“

Für Wadle ist der Bauturbo ein wichtiges Signal: „Er ist kein Wundermittel, aber ein Impuls für die Planungsbehörden deutschlandweit, der hoffentlich den Druck erhöht, Projekte schneller an den Start zu bekommen.“

Hängt von der Infrastruktur ab

Ein Signal, dass der Bauturbo rasch angewandt werden könnte, kommt aus Berlin. „Als Bezirk werden wir von der optionalen Vereinfachung des Planungsrechts sicher Gebrauch machen“, sagt Martin Schaefer, Bürgermeister von Berlin-Lichtenberg. „Das heißt: Stand heute prüfen wir jedes Projekt, ob eine Anwendung des Bauturbo sinnvoll ist.”

Die Beantwortung dieser Frage hängt für Schaefer nicht zuletzt von der vor Ort vorhandenen sozialen Infrastruktur ab. „Gibt es genug Schul- und Kitaplätze, eine ausreichende Nahversorgung sowie Freizeit-, Grün- und Sportflächen, werden wir die Planung beschleunigen. Denn Wohnungen werden in Lichtenberg dringend gebraucht. Macht der potenzielle Zuwachs der Wohnbevölkerung durch größere Projekte die Schaffung zusätzlicher Infrastruktur erforderlich, werden wir allerdings in der Regel auch weiterhin einen B-Plan aufstellen. Denn bei der derzeitigen Wirtschafts- und Etatlage in Berlin können Schulen und Kitas nicht allein von der öffentlichen Hand errichtet werden.“

Fazit: Großer Hebel, aber kein Selbstläufer

Der Bauturbo hat vor allem über Zeitgewinne und eine höhere Flächenausnutzung das Potenzial, den Wohnungsbau deutlich zu beschleunigen und Kosten zu senken. Doch ohne verbindlichere Anwendung, sinkende Bau- und Finanzierungskosten sowie politische Verlässlichkeit bleibt seine Wirkung begrenzt.

„Der Bauturbo kann viel bewirken“, fasst Jakob Hans Hien zusammen. „Aber nur, wenn wir ihn auch wirklich nutzen – und den Mut haben, alte Verfahren hinter uns zu lassen.“

Über Becken

Seit 1978 steht die inhabergeführte Becken-Gruppe mit Sitz in Hamburg, für ganzheitliche Immobilienkompetenz in Deutschland. Als erfahrener Projektentwickler, Investor und Real Estate Service Provider realisiert Becken anspruchsvolle Büro- und Wohnimmobilien in den Metropolregionen – mit einem Fokus auf Qualität, Nachhaltigkeit und partnerschaftliche Umsetzung.

Mit „Becken Real Estate Services“ bietet die Gruppe maßgeschneiderte Leistungen in den Bereichen Projektentwicklung, Asset- und Property Management, Manage to Green sowie Vertrieb und Marketing – für eigene Vorhaben wie auch im Auftrag Dritter.

Im Bereich „Investment Solutions“ agiert Becken als strukturierender und operativer Partner sowie Co-Investor für professionelle Kapitalgeber und ermöglicht ihnen den Zugang zu maßgeschneiderten Immobilieninvestments auf Basis individueller Risiko-Rendite-Profile.

Ein integraler Teil der Gruppe ist INDUSTRIA – Spezialist für Investitionen in deutsche Wohnimmobilien. Das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt verwaltet rund 24.000 Wohneinheiten im Volumen von mehr als 5,7 Mrd. Euro und setzt dabei gezielt auf bezahlbaren Wohnraum sowie ESG-orientierte Neubau- und Bestandsinvestments.

Becken verfügt neben dem Hauptsitz in Hamburg über Büros in Berlin, Frankfurt a.M. sowie München.

www.becken.de

Über Hohental

Hohental ist Spezialist für die Entwicklung, den Neubau und die Sanierung von Wohn- und gemischt genutzten Gebäuden. Dabei agiert das Unternehmen als Generalunter- und

-übernehmer in Berlin und Umland sowie in Nordrhein-Westfalen. Mit Fokus auf kommunalen, frei finanzierten und geförderten Wohnungs-, Schul- und Verwaltungsneubau setzt das Unternehmen regional bedarfsgerechte Lösungen um, und bietet darüber hinaus Joint-Venture-Partnern attraktive Möglichkeiten für Forward Deals.

Über Knauthe Rechtsanwälte

KNAUTHE Rechtsanwälte Partnerschaft mbB ist eine Rechtsanwalts- und Notarkanzlei mit Sitz in Berlin. Die auf das Gesellschafts- und Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei wurde vor über 50 Jahren gegründet. KNAUTHE bietet rechtliche Beratung zu jedem Zeitpunkt im Lebenszyklus einer Immobilie; Immobilientransaktionen (Asset- und Share-Deals), Projektentwicklungen, Bau- und Architektenrecht, Miet- und Pachtrecht, öffentliches Bau- und Planungsrecht, WEG-Recht, Prozessrecht und Notariat. Derzeit sind 22 Berufsträger bei KNAUTHE tätig, davon drei Notare.

Über Periskop Development

Die Periskop Development GmbH ist eine Tochtergesellschaft der Periskop Partners AG und agiert als international tätiger Investmentmanager mit Sitz in Berlin. Das Unternehmen ist auf die gesamte Immobilienwertschöpfungskette spezialisiert und entwickelt maßgeschneiderte Lösungen für Projekte und Fondsgesellschafter, in der Regel institutionelle Investoren. Dabei berücksichtigt Periskop stets städtebauliche, landschaftsplanerische sowie nachhaltige Aspekte und fördert soziale Verantwortung

und eine ESG-basierte Unternehmenskultur. Geschäftsführer der Periskop Development sind Dr. Simon Kempf, Florian Goldgruber und Lars Meisinger.

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Frau Scharmach, wie verlief Ihr Weg in die Geschäftsführung von Hohental?

„Mit meiner Ausgangssituation des Abschlusses als Dipl.-Ing. Schwerpunkt Architektur lag mein Schwerpunkt in den ersten Jahren auf anspruchsvollen Innenarchitektur- und Umbauprojekten. Über eines dieser Projekte lernte ich Frank Illmann, den Gründer von Hohental, kennen. Aus der erfolgreichen Zusammenarbeit entwickelte sich eine langfristige, erfolgreiche Partnerschaft.

Im Laufe der Zeit folgten komplexere Projekte – zunächst Sanierungsmaßnahmen, später auch großvolumige Nachverdichtungen und Neubauten. Durch diese Aufgaben wuchs nicht nur der fachliche Verantwortungsbereich, sondern auch das Verständnis für strategische Unternehmensführung und Entwicklung.

2022 folgte aus der Konsequenz der vorherigen Jahre die Aufnahme in die Geschäftsführung. Während dieser Zeit fokussierte ich mich auf den Aufbau der Berliner Niederlassung sowie der strukturellen Weiterentwicklung unseres Leistungsportfolios.“

Wie ist Hohental in Berlin aufgestellt, damit Projekte reibungslos laufen?

„Unser Berliner Standort umfasst inzwischen rund 35 fest angestellte Mitarbeitende und 200 Partner.

Wir decken in der Hohental Gruppe sämtliche Kompetenzen in der Wertschöpfung der Immobilie ab. Als Bauunternehmen konzentrieren wir uns in der Hohental Gruppe auf drei zentrale Kernkompetenzen: die Generalunter- und -übernahme, die Sanierung sowie die Projektentwicklung. Unsere Stärke liegt traditionell in der Umsetzung von Bauprojekten. Ergänzt wird dieses Leistungsfeld durch ein eigenes Asset- und Property-Management sowie eine strategisch ausgerichtete Projektentwicklung. Dadurch können wir im Haus den gesamten Prozess von der Grundstücksentwicklung über die Realisierung bis hin zur Vermietung vollständig abdecken. Genau diese integrierte Aufstellung unterscheidet uns deutlich von vielen Marktteilnehmenden der Bauwirtschaft.

Besonders im Bereich der Sanierungen, die wir seit 2011 begleiten, zeigt sich deutlich, wie wichtig ein eingespieltes Netzwerk ist: Gewerke müssen exakt aufeinander abgestimmt sein, Abläufe transparent kommuniziert werden, und alle Beteiligten müssen jederzeit wissen, wann welcher Schritt ansteht. Ein gutes Property-Management bindet die Mieter von Anfang an ein, sodass wir Sanierungen auch im bewohnten Zustand effizient durchführen können.

Da die Anfragen von wohnungswirtschaftlichen Unternehmen stark zugenommen haben, haben wir unsere Strukturen konsequent auf diese Anforderungen ausgerichtet und bieten neben der reinen Bauumsetzung eine umfassende Dienstleistung im Kontext der Sanierungsaufgabe inklusive der Mieteransprache an. Das kommt bei den langjährigen Bestandshaltern gut an und wird als tatsächliche Entlastung bei der Bewältigung der gesetzlichen Sanierungsbedarfe angesehen.“

Was bewegt Wohnungsunternehmen aktuell dazu, verstärkt in die Sanierung ihrer Bestände zu investieren?

Unser

„Wir beobachten seit einiger Zeit einen deutlichen Anstieg an Anfragen von Bestandsunternehmen, die einen erfahrenen Generalübernehmer für Sanierungen suchen. Viele Immobilien wurden über Jahre hinweg nur punktuell modernisiert. Steigende Energie- und Betriebskosten, strengere ESG-Vorgaben sowie der Wunsch, drohende Wertverluste zu vermeiden, führen nun dazu, dass Sanierungen zunehmend als strategische Notwendigkeit betrachtet werden.

Wer heute in seine Bestände investiert, stärkt nicht nur die Wirtschaftlichkeit der Objekte, sondern auch die Zukunftsfähigkeit seines Portfolios.“

Sie haben sowohl Neubauten als auch Nachverdichtungen verantwortet. Worin liegen die größten Unterschiede – und was reizt Sie persönlich mehr?

„Unabhängig von der Größe eines Projekts – ob 50, 200 oder 300 Wohneinheiten – braucht es stets ein hohes Maß an Präzision, Teamarbeit und Leidenschaft. Größere Projekte ermöglichen oft effizientere Planungs- und Bauprozesse, doch die grundsätzlichen Herausforderungen bleiben identisch.

Was jedoch zunehmend anspruchsvoller wird, sind Rahmenbedingungen wie Anwohnerdialoge, Umwelt- und Artenschutzauflagen sowie Abstimmungen mit Behörden. All das erfordert eine konsequent professionelle Vorbereitung, Erfahrung und ein hohes Maß an Kommunikationsfähigkeit.

Gleichzeitig ist Wohnraum in vielen Städten dringend erforderlich. Wenn wir Menschen nicht in provisorischen Unterkünften am Stadtrand lassen wollen, müssen wir urbane Nachverdichtungen intelligent und verantwortungsvoll realisieren. Stadtentwicklung bedeutet auch gesellschaftliche Verantwortung. Unser Beitrag im Rahmen der Schaffung von Lebensräumen ist meine tägliche Motivation. Hier kommt auch die Architektin öfters mal wieder in mir hoch und will gestalten.“

Der Beitrag „Herzblut gehört zu jedem Projekt – aber ebenso Struktur und strategische Führung.“ erschien zuerst auf Hohental.

In seinem Vortrag stellte er dabei vier zentrale Aspekte heraus:

1. Trotz Standardisierung ist jedes Projekt ein Unikat
   Trotz serieller Vorfertigung bettet sich ein Projekt immer in einen räumlichen Kontext ein, was jedes Projekt zum Unikat macht. Neben den Einflussfaktoren aus dem Städtebau haben auch Stadtplanung, Nutzer und Baubeteiligte Einfluss auf das Bauprojekt. Alle Faktoren sollten dabei berücksichtigt werden, unabhängig von der Bautypologie.
2. GDW-Rahmenvertrag Serielles und Modulares Bauen
   Als GDW-Partnervertragspartner für Serielles und Modulares Bauen können uns kommunale Wohnungsbaugesellschaften rascher beauftragen. Die Rahmenvereinbarung ist ein Hebel, um schneller, wirtschaftlicher und zugleich architektonisch anspruchsvoll neuen Wohnraum zu schaffen.
3. Serielles Bauen beginnt bei seriellem Planen
   Modul- oder Serienbauten können nicht „klassisch“ geplant werden. Bereits in der frühen Phase müssen Architektur, Tragwerk, Modulfertigung und Montage gemeinsam gedacht werden – damit am Ende der versprochene Zeit- und Qualitätsvorteil erreicht wird. Zudem ergeben sich die Baukostenersparnisse nicht nur aus der Bauweise, sondern auch aus einer effizienten Ausnutzung des Grundstücks.
4. Die Mischung macht‘s
   Serielles und modulares Bauen hat das Potenzial, Baukosten deutlich zu senken. Aber es ist immer die durchdachte Mischung aus verschiedenen Baumaterialien und Bauweisen, die den größten Projekterfolg garantieren. So kann es ein Grundstückszuschnitt oder Bauauflagen notwendig machen, sowohl seriell als auch konventionell zu bauen, um die effizienteste Flächenauslastung zu erzielen.

Fazit: Hohental ist als Partner für modulare und serielle Bauweisen bereit für die Bauwende. Christian Marschner schloss seinen Beitrag mit dem Hinweis: „Wir müssen nicht nur schneller bauen, sondern besser – im Sinne von Qualität, Nachhaltigkeit und Nutzungsdauer.“

Ein großes Dankeschön an die Veranstalter der PLENBA und alle Mitdiskutierenden – wir freuen uns, gemeinsam die Zukunft des Bauens mitzugestalten.

Der Beitrag Mehr Tempo – mehr Qualität: Hohental im Austausch zu seriellem und modularem Bauen auf der PLENBA in Berlin erschien zuerst auf Hohental.

• Institutionelle Investoren zeigen hohes Interesse an seriellem Wohnungsbau
• Wiederholbarkeit führt zu geringer Mangelanfälligkeit und höherer Gesamtqualität
• Konventioneller Wohnungsbau künftig nur bei besonderen Projekten

Berlin, 12.11.2025 – Serielle Fertigung wird in den kommenden Jahren immer mehr zum Standard beim Wohnungsbau in Deutschland werden. Kosten- und Zeitersparnis, bessere Arbeitsbedingungen für Fachkräfte und geringere Mängelanfälligkeit sowie die steigende Variabilität der architektonischen Möglichkeiten machen das Bauen mit vorgefertigten Elementen für eine steigende Zahl von Akteuren attraktiv. Das bestätigten David Fischer, Geschäftsführer, WvM Berlin Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Simon Kempf, Geschäftsführender Gesellschafter, Periskop Development GmbH, Jens Wadle, Geschäftsführer, Hohental Gruppe, und Thomas Wirtz, Geschäftsführer INDUSTRIA Immobilien GmbH bei einer Online-Pressekonferenz.

Bemerkenswert dabei ist, dass sich zunehmend auch institutionelle Investoren sowie Asset- und Investmentmanager für die Möglichkeiten des seriellen Bauens interessieren. Thomas Wirtz beispielsweise kann sich seriell und modular gefertigte Wohnimmobilien bei INDUSTRIA Immobilien sowohl in spezialisierten Fondsvehikeln als auch als Beimischung in bereits aufgelegten Wohnimmobilienfonds vorstellen.

Entsprechend sondiert INDUSTRIA Immobilien seit einem Jahr den Markt für seriellen und modularen Wohnbau. „Bauen mit industrieller Vorfertigung entwickelt sich zunehmend zu einem strategischen Investmentthema, denn konventioneller Wohnbau kann die Renditeerwartungen institutioneller Investoren aktuell viel schwerer erfüllen“, sagt Thomas Wirtz. „Neue Technologien und Designs ermöglichen es, dass durch die industrielle Vorfertigung Immobilien nicht nur schnell, planungssicher und kostengünstig entstehen können, sondern die Gebäude auch optisch durchaus attraktiv sind. Serielles und modulares Bauen erscheint als zentraler Schlüssel, um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum – insbesondere in Ballungsgebieten und Großstädten – wirksam zu begegnen.“

Höhere Renditen und stärkere Verlässlichkeit steigern Attraktivität

Wie sich Investoren gegenüber seriellem bzw. modularen Bauen positionieren, zeigt eine Umfrage der INDUSTRIA Immobilien unter institutionellen Investoren aus dem Frühjahr 2025. Fast die Hälfte der Befragten kann sich vorstellen, in Fonds mit entsprechenden Objekten zu investieren. Nur rund zehn Prozent lehnen das kategorisch ab. Entscheidend für die Akzeptanz sind erwartete Renditen: 56 Prozent der institutionellen Investoren erwarten höhere Renditen als bei konventionellen Bauweisen – ein realistisches Bild angesichts kürzerer Bauzeiten und geringeren Bau- und Finanzierungskosten. Grund hierfür könnte

allerdings auch die Einschätzung sein, dass serielle Konzepte noch mit zusätzlichen Risiken behaftet seien. Langfristig jedoch werde sich diese Risikoprämie abbauen, so Wirtz’ Prognose.

Mit vorgefertigten Elementen lassen sich Klimaziele besser erreichen

Simon Kempf, Geschäftsführer bei Periskop Development, hat sich dem Thema Serielles Bauen vom Standpunkt der Baulandentwicklung genähert. „Wir sehen den Zuschnitt von Baufeldern als maßgebliche Grundlage für den Optimierungsprozess beim Bauen. Je höher der Vorfertigungsgrad von Modulen und Elementen ist, umso höher ist wahrscheinlich der Anspruch an ein möglichst passendes Grundstück. So etwa lautete eine Arbeitshypothese, auf deren Grundlage wir unser Withepaper erstellt haben.“

Er führt aus: „Unsere Analyse zeigt: Industriell vorgefertigte Elemente verkürzen Bauzeiten signifikant, senken Kostenrisiken und erleichtern die Planung. Zudem mindern sie Baustellenemissionen, ermöglichen eine Recyclingquote von bis zu 90 Prozent und leisten damit einen spürbaren Beitrag zur Erreichung von Klimazielen.“

„Doch nicht jedes Grundstück eignet sich für serielle beziehungsweise modulare Lösungen, Transport- und Logistikkosten können die Wirtschaftlichkeit beeinflussen, die architektonische Gestaltungsfreiheit ist geringer als bei konventionellem Bau. Vorfertigung geht zudem mit teils früher Kapitalbindung einher und verlangt eine sehr präzise Planung bereits in den initialen Projektphasen“, fasst Kempf die Ergebnisse der Untersuchung zusammen. Zudem müssten, um die für einen höheren Automatisierungsgrad erforderlichen Produktionszahlen zu ermöglichen, die unterschiedlichen Landesbauordnungen homogenisiert werden.

Serielles Bauen beginnt bereits in der Planungsphase

Den Ansatz, dass serielles Bauen bereits mit der Planungsphase und der Konfiguration der Grundstücke beginnt, teilt auch Jens Wadle: „Auch seriell errichtete Bauvorhaben müssen sich in die Umgebung einfügen, das heißt sie müssen dem Grundstückszuschnitt Rechnung tragen und die städtebauliche Besonderheit eines Ortes berücksichtigen. Nur eine Mischung von Materialien und Bauweisen ermöglicht Flexibilität und Vielfalt, damit die nötige Grundstücksauslastung erreicht werden kann.“ Entscheidend für den Erfolg sei die Wiederholbarkeit. „Im Bewusstsein für Städtebau und Freianlagen können wiederkehrende Raster, modulare Planungsansätze und schlussendlich die Etablierung des wirtschaftlichsten Materials für die jeweilige Bauaufgabe das Image des seriellen Bauens verändern. Unser Ansatz ist eine serielle Planungslogik, die spätere Bauabläufe vereinfacht, Fehler reduziert und dabei städtebauliche und architektonische Qualitäten zum Ziel hat. Dieser Ansatz spart Zeit und Kosten, reagiert auf Kundenanforderungen und schafft nachhaltig lebenswerte gemischte Quartiere.“

Entsprechend sieht Wadle auch die vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen initiierte Rahmenvereinbarung „Serielles und modulares Bauen“ als wichtigen Meilenstein für den kommunalen Wohnungsbau. „Erstmals ist ein praxisnahes

Instrument geschaffen worden, das insbesondere öffentlichen Bauherren eine schnelle, transparente und rechtssichere Umsetzung ermöglicht. Die Hohental Gruppe zählt zu den präqualifizierten Anbietern dieser Vereinbarung. Sie bietet Kommunen und Wohnungsunternehmen die Möglichkeit, vorgeprüfte, wirtschaftliche und zugleich architektonisch hochwertige Lösungen direkt abzurufen. Der modulare Aufbau der angebotenen Systeme erlaubt es, individuelle Projektanforderungen zu berücksichtigen, ohne den Kostenvorteil der Standardisierung zu verlieren. So wird die Rahmenvereinbarung zu einem zentralen Baustein, um den kommunalen Wohnungsbau in Deutschland zu beschleunigen.“

wvm Gruppe setzt bei Eigentumswohnungen auf Individualität im System

Inzwischen gibt es erste Projekte, bei denen auch hochwertige Eigentumswohnungen seriell errichtet werden. Interessant ist dabei die Frage, inwieweit die Wohnungen für Selbstnutzer individualisierbar sind. David Fischer rät diesbezüglich zu einem möglichst zeitigen Kauf. „Wer früh in die Projekte einsteigt, hat den größten Spielraum, von Bodenbelägen und Fliesen über Armaturen und Türen bis zu Elektrodetails wie Schalter und Steckdosen.“ Er verweist auf das Projekt Zwieseler Hof, bei dem die wvm 147 Eigentumswohnungen errichtet. Dort stehen den Kaufinteresssenten beispielsweise mehr als ein Dutzend Varianten zur Verfügung. „Wir haben für den Zwieseler Hof mit Nöfer Architekten ein architektonisch hochwertiges und nachhaltiges Quartier mit vielen durchdachten Details geplant. Die ausführende Firma hat die serielle Fertigung in diese Architektur integriert, sodass Gestaltung und Prozess zusammenpassen“, sagt Fischer.

Fischer sieht gute Perspektiven für die serielle Fertigung von Eigentumswohnungen. „Wenn Architektur und Lage passen, wird die Vorfertigung im Werk auch im Eigentumssegment zur neuen Normalität. Wichtig ist dabei: Die Methode muss dem Ort dienen – nicht umgekehrt.“ Dabei bestätigen sich die guten Erfahrungen auch im eigenen Entwicklungsportfolio. In der Liebermannstraße in Berlin-Weißensee hat die wvm Gruppe ein weiteres klassisches Ortbetonkonzept gemeinsam mit Stephan Höhne Architekten und Casa Ingenieure in eine moderne Fertigteilplanung überführt. Dort werden insgesamt 48 Wohnungen bereits ein halbes Jahr vor dem ursprünglich geplanten Termin im kommenden Sommer fertiggestellt.

„Serielles Bauen ist kein Widerspruch zu Vielfalt. Im Gegenteil: Modulare Prinzipien ermöglichen typologische Flexibilität – und damit Wohnraum für verschiedene Zielgruppen“, fasst Fischer seine Erfahrungen zusammen. „Für uns bedeutet das: Standards da, wo es sinnvoll ist – Differenzierung da, wo der Ort es fordert.“ Konventionell bauen wird die wvm Gruppe weiterhin bei sehr kleinen Vorhaben, Unikaten mit hohem Bestandseinfluss oder bei historisch sensiblen Projekten. „Dort spielt die klassische Bauweise ihre Stärken aus. Aber auch hier profitieren wir zunehmend von modularen Denkmustern.“

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Viele Wohnimmobilieneigentümer stehen bei der energetischen Sanierung ihrer Bestände noch auf der Bremse. Warum das so ist, welche strukturellen Hürden bestehen und wie sich Bestandshalter strategisch aufstellen sollten – darüber spricht TPP mit Frank Illmann, Gründer von Hohental.

TPP: Herr Illmann warum zögern Ihrer Einschätzung nach viele Eigentümer bei der energetischen Sanierung noch?
Frank Illmann: Es gibt viele formulierte Ziele, aber wenig Klarheit in der Umsetzung. Die größte Hürde ist, dass die personelle Ausstattung für die Vielzahl der anstehenden Sanierungen schlicht nicht vorhanden ist. Wir reden überall über Fachkräftemangel, und der trifft auch die Ebenen, die Sanierungen kaufmännisch und rechtlich begleiten müssen. Zudem ist das Thema finanziell herausfordernd: Förderungen sind gut, decken aber nur einen Teil der notwendigen Investitionskosten. Bestandshalter müssen sich darauf einstellen, einen erheblichen Teil der Kosten selbst zu tragen.

TPP: Viele Experten sagen: Ohne Förderung lohnt sich die Bestandssanierung nicht. Teilen Sie diese Einschätzung?
Frank Illmann: Ja, die aktuelle Regelung der Modernisierungsumlage und die Begrenzung von Mieterhöhungen machen es schwierig, Projekte wirtschaftlich darzustellen. Ohne Förderung ist eine umfassende Sanierung wirtschaftlich kaum tragfähig. Wenn Bestände Leerstand aufweisen, dann liegt das selten an fehlender Nachfrage, sondern oft daran, dass die Wohnungen schlicht zu alt oder technisch überholt sind.

Wie gehen Sie bei einer Sanierung konkret vor?
Wir starten mit einer energetischen Bewertung der Bauteile im Rahmen eines Energieberichts. Daraus leiten wir die nötigen Maßnahmen ab und prüfen, welche Förderprogramme genutzt werden können. Anschließend fassen wir alles in einem Konzept zusammen: ein Paket, ein Preis. Wir übernehmen die Ausschreibung, begleiten die Umsetzung und führen auch das Mieter-Management. So wird der Bestandshalter vollständig entlastet.

Warum wird diese Dienstleistung so stark nachgefragt?
Viele Property-Manager oder Family Offices sind auf den Regelbetrieb ausgerichtet, nicht auf die Abwicklung hunderter Sanierungen inklusive Mieterhöhungen. Gleichzeitig ist die Kommunikation mit Mietern ein sensibles Thema. Wir übernehmen diese Gespräche, bereiten Mieterhöhungen vor und sorgen dafür, dass der Prozess transparent bleibt – mit dem Mieter im Mittelpunkt

Fehlt es in Deutschland an strategisch aufgestellten Bestandshaltern für solche Aufgaben?
Definitiv. Die Anforderungen an komplexe energetische Sanierungen haben sich erst in den vergangenen Jahren konkretisiert. Viele Family Offices und Fonds waren darauf schlicht nicht vorbereitet. Selbst die Suche nach geeigneten Partnern ist schwierig, weil die Bauwirtschaft das Thema GU-Sanierung in Teilen noch für sich entdecken muss und auch nicht jeder Asset-Manager auch ein guter Projektsteuerer ist.

Welche Erfahrungen haben Sie aus Ihren bisherigen Projekten mitgenommen?
Sanierungen im Bestand sind anspruchsvoll. Wichtig ist, alle Beteiligten – sowohl die technischen als auch die kaufmännischen Abteilungen – eng einzubinden. Jede Organisation hat ihre eigene Struktur, und Transparenz ist entscheidend. Solche Projekte kann man nur partnerschaftlich durchführen, nicht bevormundend. Außerdem müssen die Renditeerwartungen realistisch bleiben.

Wie sieht das aus Renditegesichtspunkten aus?
Mit den aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen wird man Umlagen von vier bis viereinhalb Euro pro Quadratmeter benötigen, um kostendeckend zu arbeiten. Ein Teil davon bleibt beim Eigentümer hängen. Hinzu kommen neue Anforderungen, etwa die Pflicht zu Photovoltaik ab 2026. Das alles kostet Geld. Deshalb denken wir immer in Gesamtkonzeptionen – inklusive Mieterstrommodellen oder Contracting, um Kosten auszulagern und zusätzliche Erträge für den Bestandshalter zu generieren.

Viele Investoren sprechen inzwischen weniger von Wertsteigerung, sondern von Bestandssicherung. Spüren Sie das auch?
Ja, absolut. Durch die Zinswende hat sich der Fokus verschoben: Es geht nicht mehr um schnelle Wertzuwächse, sondern um langfristigen Werterhalt und Cashflow-Stabilität. Wer heute nicht saniert, riskiert morgen einen massiven Wertverlust. Jedes nicht energetisch ertüchtigte Gebäude verliert mit der Zeit an Marktwert. Eine Sanierung ist also kein Kostenfaktor, sondern eine Investition in die Zukunftsfähigkeit des Portfolios. Aufschieben bringt nichts. Wer jetzt saniert, sichert den Wert seiner Immobilien – wer wartet, verliert. Die energetische Sanierung ist kein Selbstläufer, aber sie ist der Schlüssel zu einem stabilen und nachhaltigen Immobilienbestand.

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Wadle ist Architekt (Dipl.) mit über 20 Jahren Erfahrung in Projektentwicklung, Bau und Immobilienwirtschaft. Er verantwortete die Planung und Realisierung von mehr als 10.000 Wohneinheiten sowie über 20 Schulneubauten und umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsprojekten. Zu seinen Stationen zählen unter anderem die Leitung des Bereichs Schulbau bei der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, bei der er als Prokurist den Aufbau eines eigenständigen Geschäftsfeldes mit einem Investitionsvolumen von rund 5,6 Mrd. Euro steuerte. Darüber hinaus hat er davor als Leiter Development zahlreiche Ankaufs- und Entwicklungsprojekte sowie komplexe Quartiersentwicklungen im Rahmen der Neubaustrategie der HOWOGE in leitender Funktion verantwortet.

„Mit Jens Wadle gewinnen wir einen ausgewiesenen Experten, der unsere Wachstumsstrategie maßgeblich voranbringen wird“, erklärt Frank Illmann, Gründer von Hohental. „Seine Erfahrung in großvolumigen Wohnungsbau- und Infrastrukturprojekten sowie seine Expertise in der Projektentwicklung sind ein zentraler Baustein für unsere künftige Expansion.“

Mit der Bestellung von Jens Wadle baut Hohental seine Führungsebene weiter aus. Bereits im April 2025 wechselte Christian Marschner (Dipl.-Ing.) von der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Berlinovo in die Geschäftsführung. Er verantwortet die Expansion im Bereich Neubau für kommunale Wohnungsbaugesellschaften und institutionelle Investoren sowie den operativen Bauthemenbereich. Hanna Scharmach, (Dipl.-Ing. Arch.) leitet als Geschäftsführende Gesellschafterin den Bereich Bautechnik mit den Schwerpunkten Ausschreibung, Planungsoptimierung und Kostensteuerung. Unternehmensgründer Frank Illmann führt die strategische Unternehmensentwicklung. Mit der erweiterten Geschäftsführung verfügt Hohental über eine klar strukturierte Leitung, die operative Erfahrung und strategische Weiterentwicklung gleichermaßen gewährleistet.

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„Bezahlbarkeit und ökologische Nachhaltigkeit schließen sich nicht aus“, sagt Frank Illmann, Geschäftsführer von Hohental. „Gemeinsam mit der HOWOGE und Bollinger + Fehlig Architekten haben wir genau das in Berlin-Lichtenberg unter Beweis gestellt.“

Ein starkes Zeichen für die Zukunft des urbanen Wohnens – verantwortungsbewusst geplant und konsequent umgesetzt.

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Die Treppenhäuser sind mit Stahlnetzen ausgestattet, die Balkone montiert. Vor den Gebäuden sind die Garten- und Landschaftsbauer im Einsatz, um Zuwegungen zu gestalten und Grünflächen einzufassen.

Wir halten euch wie immer über den weiteren Fortschritt auf dem Laufenden!

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Generalübernahme im Wohnungs-, Schul- und Verwaltungsbau
ESG-Bestandssanierung von Bestandsportfolien
Projektentwicklung

Die neue Seite zeigt auf einen Blick, wofür Hohental steht: Qualität, Verlässlichkeit und Leidenschaft für Immobilien, die Bestand haben. Wir laden Sie herzlich ein, sich ein Bild von unseren Projekten und unserem Leistungsspektrum zu machen. Entdecken Sie die neue digitale Heimat der Hohental Gruppe.

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