- Neues Gesetz kann Genehmigungsverfahren für den Wohnungsbau deutlich verkürzen – wenn Kommunen mitziehen
- Hohe Bau-, Finanzierungs- und Steuerkosten bleiben größtes Hemmnis für Neubau
- Branche fordert verbindliche Anwendung
Berlin, 30. Januar 2026 – Mit dem Ende 2025 eingeführten sogenannten Bauturbo wollte der Gesetzgeber dem stockenden Wohnungsbau in Deutschland neue Dynamik verleihen. Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ermöglicht weitreichende Abweichungen vom bisherigen Planungsrecht und soll Genehmigungsverfahren deutlich verkürzen. Doch wie groß ist die tatsächliche Wirkung, insbesondere vor dem Hintergrund explodierender Baukosten?
Diese Frage stand im Mittelpunkt einer Online-Pressekonferenz von Rueckerconsult, an der Dieter Becken, Geschäftsführender Gesellschafter der Becken Holding, Jens Wadle, Geschäftsführender Gesellschafter von Hohental, Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer von Periskop Development, und Jakob Hans Hien, Rechtsanwalt für öffentliches Bau- und Planungsrecht bei KNAUTHE Rechtsanwälte, teilnahmen.
Genehmigungsturbo statt Bauturbo
Aus juristischer Sicht ist der Bauturbo vor allem eines: ein Instrument zur Beschleunigung von Genehmigungen. „Der Begriff Bauturbo suggeriert etwas, das das Gesetz gar nicht leisten kann“, sagt Jakob Hans Hien. „Eigentlich müsste man von einem Genehmigungsturbo sprechen, denn gebaut wird dadurch nicht schneller, wohl aber früher.“
Die größte Neuerung liege darin, dass Kommunen künftig auf langwierige Bebauungsplanverfahren verzichten können. „Wir reden hier über Zeitersparnisse von fünf bis sechs Jahren“, sagt Hien. „Selbst Quartierentwicklungen können mit dem Bauturbo innerhalb von rund anderthalb Jahren genehmigungsreif sein – statt erst nach einem Jahrzehnt.“
Zugleich bleibt die Anwendung freiwillig. „Ohne Zustimmung der Gemeinde gibt es keinen Bauturbo“, betont Hien. „Das ist der zentrale Flaschenhals und zugleich die größte Unsicherheit.“
Baukosten verhindern Wirtschaftlichkeit
Aus Sicht der Projektentwickler liegt das Kernproblem jedoch nicht nur im Planungsrecht, sondern auch in der Wirtschaftlichkeit des Bauens. Dieter Becken, Geschäftsführender Gesellschafter der Becken Holding, bringt es auf den Punkt: „Wir sind derzeit schlicht nicht in der Lage, wirtschaftlich Wohnraum zu bauen.“ Hohe Bau-, Grundstücks- und Finanzierungskosten sowie Genehmigungsrisiken ließen sich nicht mehr mit bezahlbaren Mieten vereinbaren.
„Wir müssten Wohnungen zu Mieten von 40 Euro pro Quadratmeter bauen, um rentabel zu sein. Dafür findet sich aber kein Markt“, so Becken. „Das ist sozial und wirtschaftlich nicht darstellbar.“
Zudem kritisiert er die fehlende Verbindlichkeit des neuen Gesetzes: „Solange der Bauturbo nicht verpflichtend ist, wird er vielerorts nicht angewendet.“ In der Praxis erlebe er, dass Kommunen trotz passender Projekte weiterhin auf Bebauungsplänen bestehen. „Dann verlieren wir wieder Jahre – und am Ende wird im schlimmsten Fall gar nicht gebaut.“
Kosten senken statt Mieten erhöhen
Auch Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer von Periskop Development, sieht die Wirtschaftlichkeit als entscheidenden Hebel. „Immobilien konkurrieren heute nicht mehr nur untereinander, sondern mit anderen Anlageklassen“, erklärt er. „Warum sollte privates Kapital ein Entwicklungsrisiko eingehen, wenn es sichere Staatsanleihen mit drei Prozent Rendite gibt?“
Für Kempf ist klar: „Wir können die Mieten politisch kaum weiter erhöhen. Also müssen wir die Gesamtinvestitionskosten radikal senken.“ Dazu gehöre auch, liebgewonnene Standards zu hinterfragen. „Unsere Baustandards sind in den vergangenen zehn bis 15 Jahren immer weiter erhöht und aufgebläht worden. Davon müssen wir runter, wenn wir wieder bezahlbar bauen wollen.“
Der Bauturbo könne dabei helfen – etwa durch höhere Dichten. „Die optimale Ausnutzung von Grundstücken ist ein zentraler Hebel, um Kosten zu senken“, sagt Kempf. „Aber das funktioniert nur, wenn die Kommunen den politischen Willen haben, das Instrument auch einzusetzen.“
Chance für mehr Dichte und Tempo
Ähnlich argumentiert Jens Wadle. Er sieht im Bauturbo unter anderem eine Chance für die Nachverdichtung. „Höhere Dichte ist ein Schlüssel, um Baukosten pro Quadratmeter zu senken“, sagt Wadle. „Genau hier kann der Bauturbo helfen, weil er Abweichungen von bisherigen Maßstäben ermöglicht.“
Gleichzeitig warnt er vor neuen Kostenfallen: „Der Vorteil darf nicht sofort wieder im Grundstückspreis verpuffen.“ Auch Bodenbesitzer müssten ihren Beitrag leisten. „Wir brauchen Projekte, die gebaut werden und nicht Grundstücke, mit denen spekuliert wird.“
Für Wadle ist der Bauturbo ein wichtiges Signal: „Er ist kein Wundermittel, aber ein Impuls für die Planungsbehörden deutschlandweit, der hoffentlich den Druck erhöht, Projekte schneller an den Start zu bekommen.“
Hängt von der Infrastruktur ab
Ein Signal, dass der Bauturbo rasch angewandt werden könnte, kommt aus Berlin. „Als Bezirk werden wir von der optionalen Vereinfachung des Planungsrechts sicher Gebrauch machen“, sagt Martin Schaefer, Bürgermeister von Berlin-Lichtenberg. „Das heißt: Stand heute prüfen wir jedes Projekt, ob eine Anwendung des Bauturbo sinnvoll ist.”
Die Beantwortung dieser Frage hängt für Schaefer nicht zuletzt von der vor Ort vorhandenen sozialen Infrastruktur ab. „Gibt es genug Schul- und Kitaplätze, eine ausreichende Nahversorgung sowie Freizeit-, Grün- und Sportflächen, werden wir die Planung beschleunigen. Denn Wohnungen werden in Lichtenberg dringend gebraucht. Macht der potenzielle Zuwachs der Wohnbevölkerung durch größere Projekte die Schaffung zusätzlicher Infrastruktur erforderlich, werden wir allerdings in der Regel auch weiterhin einen B-Plan aufstellen. Denn bei der derzeitigen Wirtschafts- und Etatlage in Berlin können Schulen und Kitas nicht allein von der öffentlichen Hand errichtet werden.“
Fazit: Großer Hebel, aber kein Selbstläufer
Der Bauturbo hat vor allem über Zeitgewinne und eine höhere Flächenausnutzung das Potenzial, den Wohnungsbau deutlich zu beschleunigen und Kosten zu senken. Doch ohne verbindlichere Anwendung, sinkende Bau- und Finanzierungskosten sowie politische Verlässlichkeit bleibt seine Wirkung begrenzt.
„Der Bauturbo kann viel bewirken“, fasst Jakob Hans Hien zusammen. „Aber nur, wenn wir ihn auch wirklich nutzen – und den Mut haben, alte Verfahren hinter uns zu lassen.“
Über Becken
Seit 1978 steht die inhabergeführte Becken-Gruppe mit Sitz in Hamburg, für ganzheitliche Immobilienkompetenz in Deutschland. Als erfahrener Projektentwickler, Investor und Real Estate Service Provider realisiert Becken anspruchsvolle Büro- und Wohnimmobilien in den Metropolregionen – mit einem Fokus auf Qualität, Nachhaltigkeit und partnerschaftliche Umsetzung.
Mit „Becken Real Estate Services“ bietet die Gruppe maßgeschneiderte Leistungen in den Bereichen Projektentwicklung, Asset- und Property Management, Manage to Green sowie Vertrieb und Marketing – für eigene Vorhaben wie auch im Auftrag Dritter.
Im Bereich „Investment Solutions“ agiert Becken als strukturierender und operativer Partner sowie Co-Investor für professionelle Kapitalgeber und ermöglicht ihnen den Zugang zu maßgeschneiderten Immobilieninvestments auf Basis individueller Risiko-Rendite-Profile.
Ein integraler Teil der Gruppe ist INDUSTRIA – Spezialist für Investitionen in deutsche Wohnimmobilien. Das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt verwaltet rund 24.000 Wohneinheiten im Volumen von mehr als 5,7 Mrd. Euro und setzt dabei gezielt auf bezahlbaren Wohnraum sowie ESG-orientierte Neubau- und Bestandsinvestments.
Becken verfügt neben dem Hauptsitz in Hamburg über Büros in Berlin, Frankfurt a.M. sowie München.
Über Hohental
Hohental ist Spezialist für die Entwicklung, den Neubau und die Sanierung von Wohn- und gemischt genutzten Gebäuden. Dabei agiert das Unternehmen als Generalunter- und
-übernehmer in Berlin und Umland sowie in Nordrhein-Westfalen. Mit Fokus auf kommunalen, frei finanzierten und geförderten Wohnungs-, Schul- und Verwaltungsneubau setzt das Unternehmen regional bedarfsgerechte Lösungen um, und bietet darüber hinaus Joint-Venture-Partnern attraktive Möglichkeiten für Forward Deals.
Über Knauthe Rechtsanwälte
KNAUTHE Rechtsanwälte Partnerschaft mbB ist eine Rechtsanwalts- und Notarkanzlei mit Sitz in Berlin. Die auf das Gesellschafts- und Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei wurde vor über 50 Jahren gegründet. KNAUTHE bietet rechtliche Beratung zu jedem Zeitpunkt im Lebenszyklus einer Immobilie; Immobilientransaktionen (Asset- und Share-Deals), Projektentwicklungen, Bau- und Architektenrecht, Miet- und Pachtrecht, öffentliches Bau- und Planungsrecht, WEG-Recht, Prozessrecht und Notariat. Derzeit sind 22 Berufsträger bei KNAUTHE tätig, davon drei Notare.
Über Periskop Development
Die Periskop Development GmbH ist eine Tochtergesellschaft der Periskop Partners AG und agiert als international tätiger Investmentmanager mit Sitz in Berlin. Das Unternehmen ist auf die gesamte Immobilienwertschöpfungskette spezialisiert und entwickelt maßgeschneiderte Lösungen für Projekte und Fondsgesellschafter, in der Regel institutionelle Investoren. Dabei berücksichtigt Periskop stets städtebauliche, landschaftsplanerische sowie nachhaltige Aspekte und fördert soziale Verantwortung
und eine ESG-basierte Unternehmenskultur. Geschäftsführer der Periskop Development sind Dr. Simon Kempf, Florian Goldgruber und Lars Meisinger.
