Ohne Förderung und klare Strategien ist die energetische Sanierung kaum wirtschaftlich.
Viele Wohnimmobilieneigentümer stehen bei der energetischen Sanierung ihrer Bestände noch auf der Bremse. Warum das so ist, welche strukturellen Hürden bestehen und wie sich Bestandshalter strategisch aufstellen sollten – darüber spricht TPP mit Frank Illmann, Gründer von Hohental.
TPP: Herr Illmann warum zögern Ihrer Einschätzung nach viele Eigentümer bei der energetischen Sanierung noch?
Frank Illmann: Es gibt viele formulierte Ziele, aber wenig Klarheit in der Umsetzung. Die größte Hürde ist, dass die personelle Ausstattung für die Vielzahl der anstehenden Sanierungen schlicht nicht vorhanden ist. Wir reden überall über Fachkräftemangel, und der trifft auch die Ebenen, die Sanierungen kaufmännisch und rechtlich begleiten müssen. Zudem ist das Thema finanziell herausfordernd: Förderungen sind gut, decken aber nur einen Teil der notwendigen Investitionskosten. Bestandshalter müssen sich darauf einstellen, einen erheblichen Teil der Kosten selbst zu tragen.
TPP: Viele Experten sagen: Ohne Förderung lohnt sich die Bestandssanierung nicht. Teilen Sie diese Einschätzung?
Frank Illmann: Ja, die aktuelle Regelung der Modernisierungsumlage und die Begrenzung von Mieterhöhungen machen es schwierig, Projekte wirtschaftlich darzustellen. Ohne Förderung ist eine umfassende Sanierung wirtschaftlich kaum tragfähig. Wenn Bestände Leerstand aufweisen, dann liegt das selten an fehlender Nachfrage, sondern oft daran, dass die Wohnungen schlicht zu alt oder technisch überholt sind.
Wie gehen Sie bei einer Sanierung konkret vor?
Wir starten mit einer energetischen Bewertung der Bauteile im Rahmen eines Energieberichts. Daraus leiten wir die nötigen Maßnahmen ab und prüfen, welche Förderprogramme genutzt werden können. Anschließend fassen wir alles in einem Konzept zusammen: ein Paket, ein Preis. Wir übernehmen die Ausschreibung, begleiten die Umsetzung und führen auch das Mieter-Management. So wird der Bestandshalter vollständig entlastet.
Warum wird diese Dienstleistung so stark nachgefragt?
Viele Property-Manager oder Family Offices sind auf den Regelbetrieb ausgerichtet, nicht auf die Abwicklung hunderter Sanierungen inklusive Mieterhöhungen. Gleichzeitig ist die Kommunikation mit Mietern ein sensibles Thema. Wir übernehmen diese Gespräche, bereiten Mieterhöhungen vor und sorgen dafür, dass der Prozess transparent bleibt – mit dem Mieter im Mittelpunkt
Fehlt es in Deutschland an strategisch aufgestellten Bestandshaltern für solche Aufgaben?
Definitiv. Die Anforderungen an komplexe energetische Sanierungen haben sich erst in den vergangenen Jahren konkretisiert. Viele Family Offices und Fonds waren darauf schlicht nicht vorbereitet. Selbst die Suche nach geeigneten Partnern ist schwierig, weil die Bauwirtschaft das Thema GU-Sanierung in Teilen noch für sich entdecken muss und auch nicht jeder Asset-Manager auch ein guter Projektsteuerer ist.
Welche Erfahrungen haben Sie aus Ihren bisherigen Projekten mitgenommen?
Sanierungen im Bestand sind anspruchsvoll. Wichtig ist, alle Beteiligten – sowohl die technischen als auch die kaufmännischen Abteilungen – eng einzubinden. Jede Organisation hat ihre eigene Struktur, und Transparenz ist entscheidend. Solche Projekte kann man nur partnerschaftlich durchführen, nicht bevormundend. Außerdem müssen die Renditeerwartungen realistisch bleiben.
Wie sieht das aus Renditegesichtspunkten aus?
Mit den aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen wird man Umlagen von vier bis viereinhalb Euro pro Quadratmeter benötigen, um kostendeckend zu arbeiten. Ein Teil davon bleibt beim Eigentümer hängen. Hinzu kommen neue Anforderungen, etwa die Pflicht zu Photovoltaik ab 2026. Das alles kostet Geld. Deshalb denken wir immer in Gesamtkonzeptionen – inklusive Mieterstrommodellen oder Contracting, um Kosten auszulagern und zusätzliche Erträge für den Bestandshalter zu generieren.
Viele Investoren sprechen inzwischen weniger von Wertsteigerung, sondern von Bestandssicherung. Spüren Sie das auch?
Ja, absolut. Durch die Zinswende hat sich der Fokus verschoben: Es geht nicht mehr um schnelle Wertzuwächse, sondern um langfristigen Werterhalt und Cashflow-Stabilität. Wer heute nicht saniert, riskiert morgen einen massiven Wertverlust. Jedes nicht energetisch ertüchtigte Gebäude verliert mit der Zeit an Marktwert. Eine Sanierung ist also kein Kostenfaktor, sondern eine Investition in die Zukunftsfähigkeit des Portfolios. Aufschieben bringt nichts. Wer jetzt saniert, sichert den Wert seiner Immobilien – wer wartet, verliert. Die energetische Sanierung ist kein Selbstläufer, aber sie ist der Schlüssel zu einem stabilen und nachhaltigen Immobilienbestand.
