Herr Wadle, das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung beziehungsweise die darin festgelegten Leitlinien zur Übernahme der Kosten für die soziale und technische Infrastruktur gelten vielen privaten Projektentwicklern als Last. Teilen Sie diese Einschätzung?
Das Berliner Modell definiert Pflichten für Entwicklungsträger, sofern deren Vorhaben Planrecht oder erweitertes Baurecht erfordern. Es liegt in der Natur der Sache, dass damit verbundene Auflagen zuweilen als Last gesehen werden. Allerdings sollte dabei nicht vergessen werden, dass es Anforderungen zum Bau von Zuwegungen, Grünanlagen sowie von Kitas und Schulen auch ohne das Berliner Modell geben würde. Das Modell definiert vor allem deren Umfang und darin liegt dann auch der entscheidende Vorzug des Regelwerks. Denn es schafft Planungssicherheit schon zu Beginn eines Bebauungsplanverfahrens, in dem es die zulässigen Parameter zur Mitfinanzierung von Schulplätzen, Kitalpätzen und Straßenbäumen für die gesamte Stadt festsetzt. Eine Planung ist somit weitgehend unabhängig davon, wie der jeweilige Bezirk regiert wird. Und der Bauträger weiß schon zu Beginn eines Verfahrens, worauf er sich einlässt.
Stand Anfang 2025 wurden seit 2014 auf der Basis des Berliner Modells insgesamt 95 städtebauliche Verträge abgeschlossen. Zusammen haben diese einen Umfang von 40.484 Wohneinheiten, davon ca. 9.447 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen. Hinzu kommen Vereinbarungen zum Bau von 3.086 Grundschulplätzen und 3.246 Kitaplätzen. Doch feiert niemand diesen Erfolg. Warum?
Die Zurückhaltung des Landes Berlin wird in der ganzheitlichen Betrachtung verständlich. Denn die neuen mietpreisgebundenen Wohnungen kompensieren ja nur teilweise jene Einheiten, die jährlich aus der Sozialbindung fallen. Und der Druck auf die Mieten beziehungsweise auf das knappe Angebot im unteren Preissegment nimmt ja eher zu als ab. Aus der Perspektive des Bedarfs können somit aktuell gar nicht genug mietpreisgebundene Wohnungen entstehen. Andererseits bestätigen die Zahlen ja durchaus den Erfolg des Berliner Modells. Denn sie zeigen, die sozialdurchmischte Stadt zu bauen, ist möglich.
Aktuell fordert das Berliner Modell, dass 30 Prozent der Wohnfläche als mietpreis- beziehungsweise belegungsgebundener Wohnraum angeboten werden müssen. Ist das zu viel oder zu wenig?
Das ist die Frage nach der idealen Durchmischung, die sich mathematisch kaum beantworten lässt. Ich persönlich halte einen Mix aus etwa einem Drittel Wohneigentum, einem Drittel marktfreier Miete und einem Drittel mietpreisgebundenem Wohnraum für ein stabiles Fundament für eine nachhaltige Quartiersentwicklung und einen insgesamt guten Kompromiss.
Wie beurteilen Sie die Wirkung der Quersubventionierung der mietpreisgebundenen Wohnungen durch marktfreie Einheiten. Schmälert das nicht das Angebot an bezahlbaren Wohnraum in Berlin?
Ich sehe diese Kausalität ehrlich gesagt nicht. Jedenfalls ist sie nicht zwingend. Denn für den Bau der mietpreisgebundenen Wohnungen gibt es durchaus auskömmliche Fördermittel, sodass sie auch ohne Kostenumlage realisiert werden könnten. Sofern eine Quersubventionierung erforderlich ist, kommt diese in der Regel noch mal obendrauf und ist dann eventuell auch durch die jeweilige Kostenstruktur beziehungsweise durch den Grundstückspreis begründet. Dass viele Grundstücke in der Vergangenheit zu teuer eingekauft wurden, ist ein offenes Geheimnis.
Welches Optimierungspotenzial sehen Sie beim Berliner Modell?
Der entscheidende Punkt ist die Planungssicherheit. Je konkreter die Kennzahlen und Vorgaben, umso geringer der Verhandlungsspielraum, umso höher ist die Planungssicherheit. Denn die Erfahrungen zeigen, je größer der Verhandlungsspielraum von Vorhabenträger und Bezirk ist, umso größer ist die Unsicherheit, ob ein Projekt am Ende auch realisiert werden kann. Zudem verlängern größere Spielräume auch die Dauer der Verfahren, weil für jeden Punkt eigene Kompromisse gefunden werden müssen und diese sich womöglich auf bereits gefundene Lösungen auswirken. In diesem Sinne kann man sich nach gut einem Jahrzehnt ruhig einmal anschauen, an welchen Punkten das Berliner Modell detailgenauer gemacht werden kann. Aber ich kann mich auch gut an die Zeit vor der Einführung des Berliner Modells erinnern. Die Ungewissheit, was man als Vorhabenträger alles Bedenken muss und was kurz vor Toresschluss noch ins Vorhaben eingebracht wurde, war teils sehr überraschend und subjektiv politisch motiviert und somit abhängig von Persönlichkeiten. Das Berliner Modell versachlicht, das ist doch erstmal gut. In Berlin tun wir uns manchmal schwer, gute Entscheidungen in der Verwaltung auch zu würdigen.
